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11平均住房面积：什么问题也说明不了

新中国成立60年来，城镇居民的住房条件发生了质的变化。刚解放时城镇居民住房破旧，人均居住面积不足3平方米，缺房户在13以上。解放以后，城镇居民居住条件得到明显改善……截至2008年底，山西省城镇居民家庭人均居住面积28平方米，比1978年的4。53平方米增加23。47平方米，增长5倍。

——摘自某公开报道

俗话说：“安居乐业”，表明只有“安居”了才能“乐业”。而住房面积的大小，某种程度上就能代表居住条件的好坏和生活水平档次。

然而，每家每户的住房面积是不一样的。对于一个国家、一个地区来说，平均住房面积这个指标还能在总体上反映住房宽敞程度，可是具体到某个家庭、某个居民来说，则毫无意义。

举例来说，假如你们家在过去10年内一直居住着这套住房，那么毫无疑问住房面积一直没有变化；而不用说，在这10年间全国、全市的平均住房面积肯定是每年增加的，只不过与你无关罢了。

我国城镇居民的平均住房面积究竟有多大呢？在2005年召开的全国建设工作会议上，当时的国家建设部对外公布的数据是，当年年末我国城镇居民人均住宅建筑面积超过26平方米，比2000年提高6平方米；住房自有率达到80%以上　1。

读者千万不要小看这“26平方米”，初看起来数字不大，但实际上这一数字已经居于全球顶尖水平，超过了香港和日本。

或许正是因为有这样的数字基础，各种各样的“专家”、开发商们纷纷走向前台，认为我国的老百姓对开发商、房地产市场尤其是房价居高不下有怨言，是因为他们的住房消费意识“超前”、心理追求和国家发展水平不相称，换句话说，是老百姓“不识好歹”了。

那么，我国城镇居民的人均住房面积究竟有没有达到这个水平呢？

根据当时的国家建设部（现在叫住房和城乡建设部）网站上的有关报告、统计资料、图表，按照我国住房政策及房改制度发展的几个阶段进行梳理，可以发现有以下轨迹：

首先是从改革开放的1978年开始到1998年末大规模房改、取消福利分房、实行住房供应商品化为止。在此期间，我国城镇居民人均住房面积从3。6平方米增长到9。3平方米，差不多每10年增加3平方米左右。

接下来是从1998年末推进以经济适用房为供应主体的住宅商品化，到2004年末停止向大多数家庭供应经济适用房的阶段。

最近的阶段是从2005年8月国家建设部公布《2004年城镇房屋概况统计公报》开始。之所以把它作为一个划时代标志，是因为这份统计公报中提供了全国城镇居民住房最新、最全的家底调查。

这份统计公报的核心是：2004年末全国城镇房屋建筑面积149。06亿平方米，其中住宅建筑面积96。16亿平方米，占64。51%；全国城镇居民人均住宅建筑面积24。97平方米，户均住宅建筑面积79。15平方米，户均成套住宅套数0。84套；全国城镇居民私有住宅建筑面积77。67亿平方米，占80。77%；全国城镇居民成套住宅建筑面积79。27亿平方米，占82。44%　2。

阅读这些数字时细心的读者会注意到，相对来说，城镇住宅建筑面积比较容易查清楚，可是全国城镇人口究竟应该包含怎样的范围就非常耐人寻味了，而这正是决定“人均”住房面积大小的关键。

中国经济周刊记者发现，虽然这份统计公报中没有直接告诉全国城镇人口究竟有多少，但可以通过其中的数据进行推算，即用住宅建筑面积96。16亿平方米除以全国城镇人均住宅建筑面积24。97平方米，从中得出全国城镇人口为3。851亿。

这3。851亿城镇人口数字是从哪里来的呢？实际上，这个数字是根据全国城镇户口数为基数推算得到的　3。

可是，国家统计局公布的《2004国民经济和社会发展统计公报》中明确表明，2004年末全国总人口为12。9988亿人，其中城镇人口为5。4283亿人，占全国总人口的41。8%　4。

容易看出，这5。4283亿人与3。851亿人居然相差1。5773亿人。这个数字不仅超过当年全国第二产业、第三产业就业总人数，甚至比日本全国的总人口（1。26亿人）还要多　5。

显然，如果把全国城镇住宅建筑面积96。16亿平方米除以国家统计局公布的全国城镇人口5。4283亿人，得到的全国城镇平均住房面积就应该是17。73平方米，比国家建设部公布的数据减少7。238平方米。

其他的数据也可以据此类推。例如，2005年末全国城镇人口总数为5。6212亿人，当年的商品房竣工面积是4。8793亿平方米，扣除办公用房、商业用房、农村拆迁安置等非城镇住宅，城镇住宅房屋面积在整个商品房中的比例约占70%，即当年新增住宅商品房面积在3。4155亿平方米左右。再加上过去的存量房产96。16亿平方米，当年年末全国城镇住宅建筑面积应该在99。5755亿平方米。

据此可以算出，2005年末全国城镇人均住房面积是99。5755亿平方米除以5。6212亿人，人均17。714平方米。

可以看出，这个数字比上年降低了。这种降低，恰好说明我国城镇住宅建设已经跟不上城市化发展步伐这一宏观背景。

例如，根据国家统计局资料，1998年末我国城镇人口3。7942亿人，2005年末增长到5。6212亿人。虽然全国城镇住房面积从1998年到2002年累计竣工34亿平方米，年平均住宅竣工面积6。8亿平方米，但依然跟不上城市人口急剧发展步伐。

更不用说，根据国家建设部的资料进行推算，2001年全国城镇商品住宅一共只销售1。51亿平方米，2002年销售1。04亿平方米，2004年销售3。38亿平方米。扣除这些年大规模城市拆迁改造造成的原有住宅建筑总量减少，城镇居民平均住房面积不增反减是必然的。

具体数据是，全国城镇居民人均住房面积与1998年相比减少1。586平方米　6；全国仍然有人均建筑面积10平方米以下的低收入住房困难家庭近1000万户，占城镇家庭总数的5。5%　7。

所以，就在各地大张旗鼓地炫耀人均住房面积达到多少时，2007年8月30日国家建设部副部长齐骥在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上提出，全面建设小康社会的目标仅仅单纯追求住房面积平均数是不够的，应当设法让所有社会居民都能享受到适当的住房　8。