11 平均住房面积 什么问题也说明不了（第2页）

2007年9月27日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对已经利用贷款购买住房、又申请购买第二套以上住房的借款人，明确要求贷款最低首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1。1倍。

然而奇怪的是，该通知发布后对于“第二套住房”究竟以个人还是以户为单位界定一直没有定论，各银行都是根据自身情况制定标准。直到2007年12月11日，中国人民银行网站发布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，才对第二套住房的界定标准进行统一，不但要求商业银行按照家庭为单位计算第二套住房，就连住房公积金贷款也要执行这一标准　9。

2008年10月22日，国家财政部、国家税务总局又在新出台的政策中提到，“金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0。7倍，最低首付款比例调整为20%。”然而政策出台后，如何认定改善型普通住房缺乏统一标准。有些地方虽然设定了具体界限，例如“首套住房人均建筑面积没有达到全市人均住房建筑面积标准，在改善住房条件购买第二套住房”、“家庭中年满18周岁子女购买本家庭的第二套住房”时，可以比照首套自住房贷款政策实行，并且如果是购买90平方米及以下普通住房的，首付款还可以降到20%、契税税率下调到1%、暂时免征印花税。

遗憾的是，虽然有这样的规定，可是当你到贷款银行后，当银行要你提供当地房地产管理局开具的“原有住房面积达不到本地平均住房面积”的证明时，你就会发现很难如愿。他们通常的托辞是，以前没开过这样的证明，不给开。而没有这个，上述优惠政策也就可望而不可及。

应该说，人均住房面积的概念比较明确，很容易理解。但显而易见的是，并不是人均住房面积越大越好，这里有一个社会资源如何合理利用的问题。

例如在西班牙首都马德里，这几年来的住房需求量很大，房地产行业得到蓬勃发展，可是它们的每套住房平均建筑面积却越造越小，与5年前相比，新建住房平均面积缩小了21%。目前，马德里最普通的新建住房平均建筑面积是80平方米，以一居室和二居室为主　10。

有鉴于此，有识之士认为，我国每家每户的住房面积也应该控制在一个合理范围内，超出部分应该按累进税率上缴资源税。一些先富起来的人当然可以住别墅，但同时也有必要按照控制面积和资源税税率缴纳税款；政府则可以把收取的这部分税款，掉过头来用于救济无房户和住房困难户，这不是一举两得吗？

正是根据这一理念，2006年国家在房地产宏观调控政策中增加了一项“9070”内容，具体地说就是，要求在以后新建住宅项目的户型中，套型建筑面积在90平方米以下的户型必须占整个项目的70%以上，希望能够通过此举来促使房地产住宅产品结构合理化。

那么，“9070”政策的出台有什么背景呢？实际上，这就与当时全国城镇的人均住房面积有关。

以我国城镇人均住房面积26平方米、每户平均2。8人计算，每户住房面积应该在72平方米左右。当然这只是一个平均数，如果考虑到住房面积平均值和统计数据的离散度，以及各地平均住房面积大小之间的差距，总体上看，每户住房面积在90平方米以下的大约占70%左右，这就是有关政策中“套型90平方米以下占70%以上”规定出台的政策依据　11。遗憾的是，这一政策一开始就虎头蛇尾，仅仅坚持到2009年初就怎么也坚持不下去了。

明白了这些，读者就能从一定程度上容易理解为什么我国城镇居民的住房改革方案讨论不到点子上去了。因为除了在住房商品化之初就不了解城镇居民的平均住房面积究竟有多大外，还在于根本就不了解全国各阶层居民对住房占有的实际情况是怎样的。

回过头来看，当时的国家建设部公布的城镇居民平均住房面积的计算还有一个致命伤，那就是虽然是按照户籍人口折算的，但住房总面积和户籍人口之间怎么对应是一个大问题。

以北京市居民平均住房面积为例，按理说如果要按照户籍人口统计的话，应该是指具有北京市户口的家庭才能被列入统计范围。而现在呢，究竟是把北京市全部建成的住宅面积平摊到只有北京市户口的家庭头上，还是根据北京市户口的家庭所拥有的住宅面积来统计，无从查证。

很显然，如果是前者，那就大大夸大了人均住房建筑面积；如果是后者，虽然统计结果相对可靠，可是也不能说明任何问题，因为现在巨大的贫富差别已经导致不同阶层在住房面积上出现巨大差距，笼统地公布这种人均住房面积数据已经毫无意义　12。

举例来说，一个富有的三口之家居住着600平方米别墅（说不定在其他地方还有n套大小不一的住宅或用于出租的住房，这里暂且不提），可是另一个低收入的五口之家却只能在80平方米的蜗居中度日。虽然据此可以算出他们的人均住房面积是（600+80）÷（3+5）=85平方米（要知道，这人均85平方米的建筑面积可是数倍于北京和全国的人均住房面积了），可是这一结果对前者或后者能说明任何问题吗？

【解读点睛】

城镇居民平均住房面积究竟是多少，总体上能够反映一个地区的居民住宅条件；可是具体到个人来说，这样的统计数据就毫无意义。

1　沈晓杰：《平均住房不到18平米，人均面积世界第一遭置疑》，中国经济周刊，2006年7月10日。

2　《2004年城镇房屋概况统计公报》，中国建设报，2005年8月4日。

3　孙玉波：《全面建设小康社会不能单纯追求住房面积平均数》，新华网，2007年8月30日。

4　沈晓杰：《平均住房不到18平米，人均面积世界第一遭置疑》，中国经济周刊，2006年7月10日。

5　沈晓杰：《平均住房不到18平米，人均面积世界第一遭置疑》，中国经济周刊，2006年7月10日。

6　沈晓杰：《平均住房不到18平米，人均面积世界第一遭置疑》，中国经济周刊，2006年7月10日。

7　孙玉波：《全面建设小康社会不能单纯追求住房面积平均数》，新华网，2007年8月30日。

8　孙玉波：《全面建设小康社会不能单纯追求住房面积平均数》，新华网，2007年8月30日。

9　伊晓霞、骆海涛：《央行：第二套房按家庭算，人均住房面积低于平均水平按第一套算》，南方都市报，2007年12月12日。

10　陈海通：《马德里：新建住房平均面积缩小21%房价上涨115%》，新华网，2007年6月22日。

11　徐滇庆：《小户型拷问以民为本》，中国房地产报，2007年11月19日。

12　万新军：《住房平均面积没多大意义，只能让某些人自娱自乐》，中华工商时报，2006年7月6日。