第三章 云山珠水奔大海（第1页）
第三章云山珠水奔大海
此时，作为长期征战于中国房地产市场最前沿、以战略咨询和策略设计见长的王志纲工作室也在一直关注着华南板块的进程和动向。工作室认为，华南板块绝不是洛溪板块的翻版，而是未来新广州的一片热土。
纵观西方自工业革命以来的城市化进程及近年来国内发达城市的扩张，我们可以说，房地产业是城市发展的不容忽视的支柱性力量。政府城市规划和房地产好比城市发展的两条腿，相互为用，缺一不可。这一点在广州表现得尤为明显。
广州最早的城市规划蓝图是向北、向东延伸，但正如一位市领导后来所说的那样，广州的定位一直不是很清楚，一会儿学香港，一会儿学上海，在国际大都市的构想下徘徊。但市场这只无形的手却没有停下来，广州开始往南扩展，华南板块之前的洛溪就是市场拉动的结果。
政府也渐渐感觉到，一个新的大广州似乎更愿意往番禺走，正所谓“云山珠水奔大海，羊城腾飞看番禺”。20世纪90年代末，广州市政府专门成立了智囊团，并聘请国内外权威为广州的发展规划出谋划策，大广州的概念轮廓初现端倪。
当珠江三角洲的八大发展商来到华南板块的时候，他们无不是看到了这股风向。华南板块的未来肯定看好，但问题是要等多久?华南板块到底有多少分量?能给广州楼市带来多大的冲击波?这几点很多人看不清楚。
在一份对华南板块的研究报告中，王志纲工作室详细阐述了对华南板块的判断，事后证明，这种判断与事实惊人般地相似。早在1999年10月，当很多开发商还陶醉在广州城里的一亩三分地的时候，王志纲工作室已经写下了这样的文字：
第一，政府和市场经济合力推动广州的南向延续，新广州呼之欲出。
我们多年的研究发现，一个城市无论是其经济的发展，还是其城市布局的形成、完善，政府的计划、总体规划在某种程度上可以左右其发展的方向，但只能是停留在宏观的层面上，起到一种引导的作用，最终的实施还是要靠市场这只“无形的手”。
中国从计划经济向市场经济的过渡只是刚刚起步，房地产业作为一个新兴行业也只走过了十年的历程。当房地产的开发完全打破了过去计划经济体制下由政府统一规划、投资、分配的格局，投资行为、开发行为完全市场化运作后，土地这种稀缺资源作为房地产开发中的核心，受能否获得土地、以何种价格获得、距离远近、入市时机是否适合等因素的影响，在相当大的程度上左右着开发商的投资和开发行为。
洛溪、南村一带在这个时候成为广州市的开发热点亦不是偶然的，除了明星楼盘的带动作用外，政府已有意将此地划并为广州市区的一部分。这里本身已经有了良好的基础，广州卫星城或居住型附城区的概念已初具规模，如果政府能够加一把火，使一把劲，完善一下各种配套设施，这里将迅速形成一个广州新市区。
第二，小政府、大社区，洛溪、南村将形成广州的卫星城。
中国正在进行政府改革，小政府、大社区的出现成为必然。中国在各项建设方面将迅速与国际社会接轨。在城市建设方面，广州的条件得天独厚，仍将在全国处于领先地位。城市的扩张有两种模式，一是“摊大饼”，越摊越大，郊区成为市区，均匀扩张，二环、三环、四环路不断出现；二是“章鱼式发展”，市区周围形成一个卫星城，通过高速公路把卫星城和市区连接起来，高速公路和卫星城就像章鱼的爪子一样。比较而言，章鱼式的发展更节省土地、更节省建设费用、更具有科学性，并且更有利于带动周边地区的经济发展。市场“无形的手”已经使洛溪成为广州只一只章鱼爪，不久番禺大桥附近还会形成第二只爪子。洛溪、南村一带将形成十万人口的居住规模，成为广州的卫星城。从广州的历史看，向来都是市场带着政府走，这次也不例外。政府要做的工作只是在适当的时候加一把力。
正是在这种城市发展的大背景下，未来几年内，华南新干线沿线将成为广州房地产竞争的新热点。
从目前来看，未来广州将是板块之间的竞争，新崛起的主要有洛溪板块、番禺南村板块、海珠板块（又可分为南部与东部）、天河东圃板块、白云山板块、黄岐板块等。从发展商的实力、土地规模的大小、交通条件、环境等几方面来看，可以发现，未来的板块竞争格局将是：
在郊区楼盘中，最受发展商和买家追捧的应是天河东圃与番禺南村板块，而市区楼盘则是珠江新城板块和尚未开发的海珠东部（琶洲、赤岗东）板块最有潜质。
所以，华南新干线沿路，天河一琶洲一南村将成为广州房地产竞争的新热点。
现在虽然是洛溪板块最红火的时候，但事物正是发展到了顶点，才开始走下坡路的：从土地的批出情况来看，洛溪板块已经走向下坡路，后劲渐消（已无土地储备）；洛溪板块缺乏整体形象，已不被开发商看好，有实力的开发商也不愿意再加入洛溪板块，和周围的楼盘做你死我活的拼杀。
番禺大桥以南的南村的出现为开发商提供了更好的选择，因为这里有更好的条件：没有村庄市镇的烦扰，有利于树立全新形象；靠近天河，靠近主要市场；靠近政府主要发展方向，比如琶洲国际博览城、官洲生物岛；靠近海珠区万亩生态保护园；交通比洛溪大桥更快捷；有山有水，景色比洛溪更好。
从以上优势我们可以看出：南村板块含金量超过洛溪板块，特别是名牌开发商的云集和规模开发的优势，将使南村顺广州东移之势、靠地利之便、倚环境之优成为未来最适合广州人居住的地方，并且在近两三年内，这里可望成为广州附近最具吸引力的休闲娱乐商业区。
时隔三年，当我们今天再翻阅这些文字的时候，依然不能不为其中的分析所打动。由此可见，任何有准备的成功都是建立在对大势精妙把握的基础上的。对于投资巨大、开发周期长的房地产大盘开发来说，大势把握更是生死攸关的事情。
在1998年广州的一次房地产研讨会上，有人曾问到番禺房地产的发展方向，王志纲笑笑说：“广州就像一把坐北朝南的椅子，财气是往南走的。”
说者无心，不知当时的听者是否有意?