本章附录 靖江市人民路10号地块改造商业综合大楼预可行性研究报告（第6页）

（2）两个方案均可行，收益情况良好，方案A好于方案B，但方案B在形象设计时稍容易一些。

八、风险分析及对策

从经济分析来比较，两个方案均可行，为使其更有说服力，拟对各种风险进行分析，并提出建议性对策。

（一）市场风险

1。风险描述

靖江是一个县级市，人口60多万，市区人口仅20多万，无大型工矿企业和商贸中心，来往人员不多，经济发展落后于江南的江阴市，开发房地产业具有市场风险、需求风险。

2。风险分析

靖江近年经济发展势头尚好，从发展速度来看并不低于省内其他县市，近五年内没有大型楼盘建成和开工，近年来有若干项目进行，但相比之下总面积不大。尤其是江阴大桥通车后，江南的经济发展将会带动江北的发展，尤其是江阴市从经济上存在着向外延伸的需求，而作为相对欠发达的靖江来说，正是一个很好的引入机会。

3。风险对策

该大楼正处于人民路中间地带，属市中心段商业中心区，选择恰当的商业业态是关键，利用占有率最高的友谊超市进入并发展是重要举措，其他面积以市场化方式引入最受欢迎的业态，如在大楼顶部几层可以引入特色餐饮业，中间几层可以引入各类专卖店、休闲娱乐设施。由于靖江市正处于发展阶段，业态变化较大，建设大楼时应充分考虑每隔2～3年会有一次大幅度变化的可能，因此，不宜以固定商业要求招商。

（二）价格风险

1。风险描述

与市场风险相关，靖江的房屋价格相对较低，与江阴、上海等市相去甚远，因而不宜提高销售价格。

2。风险分析

在本分析书中所提的价格已充分考虑到价格的走向，为进一步说明，对方案A（建筑总面积18000m2）用再低一些价格进行测算（见表26）。

表26不同的价格水平的收益情况

续表

按总投资4886。88万元计算，每平方米平均价格从5200元降至3900元左右时，才将收益降低到与投资持平。

九、说明和建议

1。大楼设定为12层的依据

（1）作为20多万人口的地区性城市，靖江市普遍楼层均在8层与8层以下，最高建筑12层。

（2）本大楼在容积率上虽然没有限制，但到12层已经达到4。9，已足够高了。

（3）靖江市目前楼盘价格不高，一般居民住宅楼均价在1500元平方米左右，而大楼基本造价在1600元平方米以上，达12层以上造价还会上升，因此楼层不宜太高。

（4）由于社会需求的变化尚有一个渐进的过程，本项目建议将大楼定位为多用途，也是为了适应这种渐进的变化。

（5）如果楼层太低（如设在8层左右），则达不到作为人民路中心地段标志性建筑的要求，与中心绿地相匹配存在困难，也不适应靖江市进一步发展的要求。

2。不建常规型宾馆的说明

（1）靖江本地人口20多万，郊区幅员不大，交通极其便利，因此外地人在当市滞留的机会不多，外地到靖江的人数也相当有限，商务人员到靖江的人数取决于大型企业的数量、物资集散的规模、旅游景点的多寡、商业中心的特点等，而这几个方面还有待于靖江的进一步发展。

（2）当地宾馆已有一定数量，本报告尚未在具体流量上作出调查，但从经济发展水平上来看，较高等级的宾馆建设尚需慎重。方案中建议将大楼定位为商住商办楼盘的目的在于适应这种变化形势，可以比较好地规避风险。

（3）从上海发展的经验来看，与餐饮、娱乐、休闲消费等直接相关的行业每3～4年就会在装潢、改建等方面发生变化，以满足市场需求的变化，许多楼盘每3～4年入住的客户就会变动一次，业态也随之而变。因此，方案建议大楼必须具有较大的可改造性，另外，建议将第七层设为技术转换层的目的也在于此。

3。几点建议

（1）由于时间、资料、信息的关系，本报告为预可行性报告，为编制正式可行性报告提供参考依据，许多方面尚未及展开和深入。

（2）为使本项目顺利进行，建议即刻着手项目可行性分析，对本报告逐项内容进行深入论证、确认，并对大楼的外形、布局、建筑结构、内部设施等进行分类细化。同时，对市场需求进行调查和分析，并对销售方式进行策划。

（3）对投资双方的权益应着手进行讨论，形成正式的合同文本。

4。结论

靖江市靖城镇人民路R10地块建设综合商业大厦是一个很好的发展项目，从经济效益和社会效益上来看都有较好的投资回报，在靖江市的社会经济发展中该项目的建设具有较大的现实意义，也必然得到政府和广大市民的支持。为建好这幢大楼，对可行性方案进行进一步的深入研究是非常有必要的。