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§地产开发的题材效应

北京奥运会组委会发布《奥运行动计划》以后，许多人对其中的一个时间表尤其关注：2003年6月前，奥运会场馆完成建设设计方案招标，2003年下半年起开始各场馆工程施工招标，2006年末几百亿工程要求基本竣工。

与此同时，使馆区的改造和重建，建外CBD国际商务区、东直门外国门国际商务区、中关村新技术区也要大展宏图，由加入世贸组织、申奥成功为房地产商提供的一个空前巨大的发展机遇，已经清晰可见。

“奥运”是个筐，什么都往里装

2002年2月28日，北京土地交易市场在鼓楼西大街北京土地整理储备中心正式挂牌成立并开始营业，随即举行了北京市首次国有土地招标活动。广渠门外5家企业48公顷国有土地投入招标，SOHO、华润置地、深圳商业置地、广州富力4家“外来户”参加招标，最高出价42亿元。

2002年3月，北京市又对建筑工程价格取消了政府统一定价管理，开始了按市场定价的改革。

珠江地产凭借其雄厚实力进军北京注册公司，同时启动了通州占地2000亩的“珠江国际城”，规划建筑面积100万平方米，显露出抢占北京房地产市场份额的雄心壮志。

香港亿利与北京朝阳区王四营乡签订合同，投资10亿元人民币，开发东四环该乡的350亩土地。

上海申湖集团也斥数亿巨资，签约开发东城区黄金地段的楼盘。

上海建材零售巨子“好美家”，在北京开辟了占地10000平方米以上的巨型建材超市。同时，原来已经在上海登陆的英国著名建材经营企业“百安居”，也在北京开设了建材连锁店。

据不完全统计，随着外埠、外籍地产商的进军北京，截止2002年6月，在北京注册的房地产开发公司已达4500家之多。

诸如此类的信息实在太多，他们的目标都是同样的，那就是冲着“奥运”题材而来。

人无远虑，必有近忧

这样高度集中的题材开发，势必会带来意想不到的问题。如果我们作这样一个推算：按每家房地产公司每年平均开发2万平方米建筑面积计算，今后出现供大于求的局面就可想而知了。况且，现在蜂涌而至的外籍外埠地产商，家家都实力雄厚、野心勃勃，一个项目少则几十万、动则上百万平方米，气魄之大令人瞠目。

结果怎么样呢？一大批企业必然会面临以下的各种严峻考验：

市场调研粗糙、项目定位不准、特色模糊的大路货产品层出不穷；

选址不当、项目周边环境恶劣又难以改善，或者根本就没有充分考虑与市容或周边环境协调；

选址、地段虽然不错，但是规划建设设计马虎、落伍，产品缺乏相应的档次品位；

不适应市场的结构性调整，盲目追随潮流、可是在时间上却慢了半拍；

开发规模偏小、分布散乱、各自为政；

建筑质量出现严重问题；

营销手段不力、推销方式不当、价格缺乏竞争力；

售后服务质量差、物业管理水平不高；

资金实力不足，在市场出现疲软和危机时、不能实现有效自救。

综上所述，由于房地产项目前期成本投资较大、生产周期长、区位价值弹性大、要求周边配套性强，而且又具有不可移动和变动性，一旦决策失误往往一个项目就会拖垮一个企业。

想一想吧，有人已经在那里预言：“10年后北京可能会像香港一样，仅仅掉下几十家开发商。”

因此，在未来房地产市场竞争中，不允许中小开发商有一点失误，否则“一失足成千古恨”，就可能被淘汰出局。

奥林匹克花园精彩登场

奥运题材运用得好，企业可以更上一层楼。相反，如果不顾自身条件楞往题材上贴，反而会伤了自己。