第二章 天都城纪事（第1页）
第二章天都城纪事
当星河湾、南国奥林匹克花园所引发的华南板块效应在珠江三角洲一浪高过一浪的时候，远在长江三角洲的华东地区也正感受着大盘运动和郊区化的浪潮。而当杭州的宋城集团重锤响鼓，用泛地产的理念把旅游地产演绎得风风火火的时候，王志纲工作室策划的另一个面积近七千亩的大型项目——天都城，也横空出世了。
2001年9月中旬，杭城人期待已久的天都城终于在西子湖畔的望湖宾馆开盘了。当天都城以超级沙盘和模型展现在人们面前的时候，当充满法兰西浪漫风情的卫星城蓝图打开的时候，当人们看到这里不仅有郊野公园、休闲婚礼公园，还有原汁原味的巴黎香榭丽舍大道、枫丹白露公寓的时候，才真正理解了“住在杭州”的价值和意义。
天都城开盘当天，首期10万平方米的住宅在一个上午内销售一空；9月30日，二期8万平方米的住宅又在顷刻间售罄。天都城的开发商——浙江广厦集团董事会，随即调整战略，准备在即将召开的西博会期间再加推20万平方米的商品房以满足市场的需求。
而这一切，都离不开泛地产理论的探索和实践。
两年前的天都城所在地，还是余杭市郊外黄鹤山附近的一片荒郊野岭，占地八百余亩。对于这块地，余杭市政府原本有自己的打算。
余杭素有“鱼米之乡、丝绸之府、花果之地、文化之邦”之称，是长江流域“良渚文化”的重要发源地之一，已有五千年的历史，人口约八十万，钱塘江、大运河、东苕溪纵横而过，土地肥沃，气候温和，经济繁荣，旅游资源丰富。
余杭地处杭州东北部，可杭州未来的城市发展重点是南扩与萧山连为一体。在这种态势下，余杭区位的比较优势就可能被逐步弱化。所以，如何在大杭州城市化和城乡一体化进程中改善自身的区位条件，如何在与周边市县的区域竞争中抢占先发优势，是余杭市所面临的重大战略课题。
正是在这种背景下，余杭市政府想依托邻近杭州市的优势，利用交通便利的条件，积极开发历史文化遗产和自然风景资源，通过高科技娱乐、自然风光和人文遗产吸引旅游者，建设功能齐全的超大型旅游娱乐和科学教育相结合的旅游胜地——余杭东方科学乐园。
但由于种种原因，项目立项三年后，科学乐园还连影子都没有。怎么办?1999年10月，刚刚收购了东方科学乐园这个烂尾项目的年轻老板斯正明想到了王志纲，专程来到工作室，想救活这个马拉松项目。
听完斯正明的介绍，又看罢材料，王志纲笑了笑说：“这是一个在错误的时间、错误的地点策划的一个错误的项目，所以有了一个错误的结果。这样做，项目烂尾是必然的。为什么这么说呢?浙江是旅游大省，在杭州附近的黄鹤山生态环境不错，因此当地政府想当然地圈了地。然后加入科技，凭这点简单的想象力就开始立项、定位，至于投入产出、市场在哪里，没算账。这种主观性甚强的项目开始很热闹，以后怎么开发，却完全是一头雾水。深圳的科技公园破产了，因为企业是要讲究滚动开发的，特别是房地产，一下子要投资十多个亿才能成功，这种风险谁会承担?这种操作模式带着浓重的主观臆想色彩，它的论证过程是脱离实际的，因此死亡也是必然的。”
不久，王志纲工作室的先遣队到项目实地考察，更觉得科学乐园的想法是错误的。该地位于余杭市星桥镇，东依临平镇，西接杭州江干区，北抵黄鹤山，虽然距杭州市区中心地段武林广场仅十多公里，但车程是40分钟，除了乐园占地，周边还有二期山地约两千五百亩，远期控制用地约三千五百亩。唯一值得称道的是附近的黄鹤山，它是从上海到杭州路遇的第一座山峰，草木葱茏，林壑优美，换句话说，这里倒是适合人居住。
但首先要解决的问题是，如何把生地变熟地，如何把一块风景秀丽却有些冷僻的地方变成人们愿意来的旺地。
经过一番实地考察，王志纲工作室认为：黄鹤山环境固然优美，但它养在深闺无人识，没有人气，缺乏各种配套，在这里投资无异于垦荒，项目开发商在环境配套上的投资花费会很大。此外，杭州的人造景观已经泛滥，市场出现过剩局面，科学乐园作为投资巨大的人造景观项目，产品生命周期又十分有限，投资风险极大。同时，来杭州的游客平均停留时间两三天，而黄鹤山又不在杭州的主要旅游路线上，吸引游客的代价会很高。怎么办?要扭转局势，防危机于未然，必须在战略上调整思路。
既然科学乐园的定位被全盘否定了，那么，这张白纸上应描绘怎样的图案呢?
根据王志纲工作室“跳出地产做地产”的泛地产理论，要想把生地变熟地、麻布变锦缎，就必须先做旅游，后做房产，综合开发，滚动发展，通过超常思维、超大规模、超强力度的开发，把项目所在的余杭市星桥镇建设成为华东地区最大的综合性、超大型的旅游娱乐休闲度假中心，建设成人才汇聚、充满现代气息的新型卫星示范城和大杭州的旅游、教育和高新技术产业的重要基地。因此，这绝不是一个简单的项目，而是一座地地道道的21世纪的卫星城。
首先，要搞清楚项目的核心优势在哪里，然后再根据核心优势去整合各种隐性资源和显性资源，以最大限度地发挥项目具有的潜力。在这种思维方式下，劣势往往可以转化为优势，使项目迸发出巨大的多元效应。
从长远看，这块生地由于其独特的地理位置和优越的自然环境，不仅有旅游和休闲度假的价值，更具有居住价值。但如果就此，单一地开发旅游，未免有些不切实际，因为即使附加上休闲、度假的内容，短期内也不足以成功，只有再进一步开发房地产，才能最大限度地发挥地块的综合整体价值优势，保证投资利益。简而言之，就是给余杭一个说法，打造一座城市。
具体应该怎么操作呢?
首先，要充分利用余杭的地理优势和政策优势，加快城乡一体化进程，让余杭主动向杭州靠拢，模糊与杭州之间的行政界限，造成与杭州经济一体化的既成事实。同时，调整本地经济产业结构，改变区域条件和环境，提升区域形象，使经济进入快速发展通道，保持快速、可持续发展。因此，无论是从战略还是从战术的角度，地块条件决定了该项目的开发早已不是一个孤零零的项目，而是综合的、整体的区域开发。
如果操作得当，它将是一个卫星城镇的规模，甚至是一个杭州副城的规模，整个工程建成后可入住人口12万，并能提供2000～8000个就业机会，将极大地推进余杭的城市化进程，实现余杭和杭州之间的经济一体化，同时带动当地第三产业的高速发展。