第四章 反弹琵琶做学村（第1页）
第四章反弹琵琶做学村
南国奥园第二个漂亮的自选动作是打出了一张令其他开发商大跌眼镜的教育牌——学村。学村的亮相使很多人眼前一亮：原来社区教育还可以这样做!
曾几何时，学校成了大型社区必不可少的规定动作，也成了消费者衡量社区综合素质的一项硬指标。纵观广州楼市，我们可以发现以教育为卖点的楼盘何其多：荔港南湾，定位于“全方位、立体化教育文化社区”，配套有荔湾实验幼儿园、沙面小学分校——荔湾实验小学等，并于2001年4月底全面推广了它的“左手教育系统”；南国花园，建立了“南国精英教育系统”，配套有华师南国中英文实验幼儿园、华师南国艺术实验小学暨中国文联艺术实验小学、华师南国实验中学暨留学预备学校，并准备于2001年9月1日全面启动；华景新城，营造教育基地，为推广其最新一期的“翠安侬苑”，也着力宣传了“双重成熟教育圈”……可以这么说，只要是某个楼盘周边有可以利用的教育资源，特别是名牌教育资源，发展商肯定会不惜工本地去挖掘，因为他们知道，只有教育牌才是屡试不爽的楼市利器，也是最长命的炒作题材。
华南板块的狂飙骤起，各发展商又频频高擎社区教育之旗帜，自然少不了惊心动魄、气势恢宏的现代教育战。特别是在“六一”期间，各楼盘的广告宣传几乎是清一色的教育题材，《南方都市报》“六一”当天还出了以教育为题材的专版，难怪有人惊呼，产品的竞争远不如配套竞争来得迅猛，“教育战”更甚于“价格战”。
一切迹象表明，今时今日房地产的竞争已经远远超越了以往简单的地段和价位的“平面战争”，上升到了整体品牌和综合实力的“立体战争”，而教育这张牌则是这场立体战争中的一个重量级武器。
然而，在这场看不见尽头、愈演愈烈的教育战中，南国奥园的脚步似乎慢了半拍。当郭梓文也准备加入教育资源争夺战的时候，才发现那些广州的名校大多已“名花有主”了。
怎么办?是继续火拼教育战还是另辟蹊径?到底有没有第二条道路可走?在回答这个问题之前，让我们先来梳理一下这些年广州楼市社区教育的发展历程，或许从中可以窥见一些门道。广州楼市的社区教育大致经历了以下几个阶段：
第一阶段：教育是负担，能不做就不做。
按市政府规划及国有土地出让要求，发展商在建楼盘时根据其规模建立的住宅小区的教育配套设施建成后，应无偿移交给所在区教育局用于教育事业，所以，过去发展商将这些教育配套设施的建设视为一种负担。如果楼盘销售进度缓慢或回笼的资金用作他途，小区教育设施的兴建就会遥遥无期。
第二阶段：学校救市，碧桂园为教育产业化经营开了一条路。
1994年，碧桂园在“跳出地产做地产”的思路指导下，首倡社区“贵族学校”，开创了教育产业带动房地产业发展的先河，使房地产的开发上到了一个新阶段。碧桂园与北京景山学校合作，保证了学校的高素质和吸引力，教育储备金的收取不仅为学校的硬件和软件建设提供了资金保障，而且为楼盘提供了足够的启动资金，使楼盘开发得以为继，因此它大获成功，实现了品牌、实力的超常规扩张。同时，碧桂园学校也建立了自己的品牌和形象，成为碧桂园这个“五星级”家园的有机组成部分，这也是买家选择碧桂园的重要原因之一。
第三阶段：“傍”名校。
随着房地产市场由卖方市场向买方市场转变，社区内的教育设施成了楼盘的有力卖点，促使房地产业与教育产业有机结合。
同时，碧桂园学校的成功也令一些发展商又羡又妒，但是教育储备金的路子已经被政府堵死了，社区教育仍然是一个比较困难的问题。所以，真正有实力的发展商实实在在地搞教育，而一些位于名校附近的小楼盘则打起了取巧的“教育牌”。
发展商本身并没有进行什么社区教育配套建设，只是利用地理优势“傍”名校。一个中山大学，使海珠区诸多楼盘成为“文化社区”，但这种“傍”名校的牌打不了许久，因为消费者日后终将发现，发展商并未对社区教育进行过任何投入，学校是学校，楼盘是楼盘，二者一点关系也没有。学校是“躲进小楼成一统，管它春夏与秋冬”，只管校园内环境优美、人文气氛浓厚，不管校园外仍是鱼龙混杂杂乱无章。
第四阶段：百花齐放，社区教育有了多种解决方式。
既然社区教育成了购房者越来越看中的社区配套，而社区教育也可以作为一种产业来做，大盘发展商便各施拳脚，大打教育牌，这既满足了消费者的置业需求，也满足了开发商树立楼盘品牌和形象的需要。
此时的发展商做社区教育，有着两种根本不同的方式。一种是发展商投入大量资金，或者自建学校，如祈福新村、丽江花园等；或者小规模地引进名校，如南国花园等。这种思路仍然是将社区教育作为配套，没有走产业化经营的道路，教育虽然是吸引消费者购楼的利器，但同时也是发展商的一个包袱；另外一种，如星河湾、华南新城等大型社区，发展商与名校合作办学，发展商投入相当大的资金建学校，而名校则输出管理和师资，按照产业化的思路来进行经营，名校不仅仅是社区配套。这是一条教育产业化的道路。当然，也有发展商投资建校，然后移交给教育局进行管理的国有民办公助学校的情况，如荔港南湾；还有一些楼盘针对普通学校教育所欠缺的特长教育和素质教育办学，如海珠半岛花园的少儿潜能开发基地、华景新城的青少年素质教育基地、云景花园的青少年文化广场等。
社区教育发展到今天，其体制和运作机制已经比较成熟了，但对于买家来讲，他们尚有许多忧虑：一方面，他们忧虑学校不经深入了解或只考虑到经济上的收益，便草率合作办学，使办学质量无法保证；另一方面，他们忧虑楼盘销售情况的好坏，将直接影响到开发商对学校的投资力度和方向。即使是名校，以后的可持续经营亦是一个令人担忧的问题，发展商完成项目开发后，如果因种种原因资金“断奶”，名校将何以为继?还能保证它的品质吗?再者，他们担心收费过高，即使收费没有问题，名校为了自身的声誉和影响力，录用学生时还会设定分数线，这更是铁面无私的一道门槛，如果自己的子女考试分数低，也只能望校兴叹。业主们更大的困惑在于：仅在社区内建一个好学校，或者仅就教育的某一个环节进行规划和配套，真的能解决自己孩子成长中的全部问题了吗?
而南国奥园的机会，正是在这最后一问也是最关键一问的解答之中。也许社区教育的真谛就在于此。早在一年多前，王志纲工作室就已围绕社区教育这个问题进行了深入地研究，并得出另一番与众不同的结论：
真正的教育社区是由优秀的学校教育及深入社区生活的素质教育、伴随业主个人发展的终身教育、富于教育功能的公园、为课外素质教育提供的活动空间等多种教育元素所构成的。整个社区不仅为孩子，而且应该为业主营造一个最佳成长空间。因此，不仅要与名校合作，而且要与专业教育机构合作，深入成人社区教育和素质教育社区化等相关问题，从理论到实践为房地产业与教育产业的嫁接做好准备。
机会总是留给有准备的人，当南国奥园在社区教育的包装推广中遭遇到星河湾联姻执信中学、华南师范大学附属中学落户华南新城、广地花园与培正小学合作、锦绣香江将与中大、北大合作的先行一步时，王志纲却早已是成竹在胸了，他为南国奥园带来了一个全新的概念——学村。学村与学校虽然只是一字之差，但内涵却全然不同，差别究竟在哪里?
社区教育解决的首先是孩子的入学问题。孩子有书读，这是业主最基本的要求，社区教育需要拥有基础教育链或者其中的某一环节。好社区要有好学校。但仅有一所好学校就可以称之为社区教育了吗?就能给孩子一个健康的生活环境和光明的未来吗?家长们更为关注和渴望的，远不是一所名校那么简单。
成长是生活的需要，是发展的需要。无论是孩子还是成人，比上学更重要的是上进，比成绩更重要的是成长。无数为事业加速冲刺的精英人士们要的是一个真正能为他们自身和子女的未来提供全方位发展的空间——这是社区教育最终的、也是最根本的发展方向。
因此，南奥学村的成立给了消费者一种终身教育的关怀，它不再是一个简单的学校，不再是社区的一个不得不上的配套，而是用全新的教育理念与整合方式把南奥整个社区变成的一个地地道道的学村，一个每时每刻呵护着每一位业主成长的空间。
思路明确以后，南国奥园一举跳出常规的开发商开发社区教育的模式，反其道而行之，别人求婚我选郎。
2001年5月30日，离南奥正式开盘不到两个月，人们在广州的各大媒体上意外地看到了南奥学村名校招标的广告。短短半个月时间，它们就接到了全国各地数十家名校和教育机构抛来的绣球。经过反复甄选，东山区少年宫结盟南国奥林匹克花园；北京师范大学南奥实验小学正式诞生；北京师范大学南奥实验中学正式诞生。
事后，王志纲曾这样评价南国奥园将学村叠加于运动健康主题的创举：成长和健康是人们生活中的根本需求，自然成为南国奥园的两大主题。而成长绝不仅仅在于名校，健康绝不仅仅在于运动，因此，南奥才有了超越名校的学村，才有了不同于标准高尔夫的社区高尔夫。只有深刻理解生活需求的发展商，才能演绎出这样深得人心的变化，也才能在变化的同时，守住其永恒的宗旨——让人们舒适地居住，健康、快乐地成长。