第一章 南国奥园之谜（第1页）
第一章南国奥园之谜
登场
当名不见经传的星河湾在华南板块的大地上尽情演奏了近三个月的独奏曲之后，市场的目光渐渐落在了下一个出场的选手——南国奥林匹克花园身上。人们关心的是，如果说星河湾的横空出世为华南板块开了个好局，那么，紧随其后的南国奥园能否推波助澜、再掀狂潮?
2001年7月21日，北京申奥成功后的第八天，南国奥园隆重开盘。早上8时30分，中国奥申委特别助理魏纪中、中国申奥形象大使邓亚萍、奥运冠军王义夫等一行不远千里来到了南国奥林匹克花园现场，参加南国奥园公开发售典礼，并与广州市民一起分享申奥成功的喜悦。与业界人士的事先猜测相反，南国奥园此次开盘并没有借北京申奥成功之机而大炒特炒“奥运概念”，显得格外沉静和理性。有意思的是，从来不打体育概念的华南碧桂园却组织了一场“国际女子网球公开赛”来阻击南奥开盘，没想到重拳抡空，南国奥园没有接招。在开盘典礼上，南国奥园战略合作伙伴之一的中体产业董事长魏纪中透露了奥园准备申请承办2008年奥运村建设的构想。魏老表示，奥园系列产品的开发，都是在为2008年奥运会运动员村的建设积累经验。言语背后，我们不难看出郭梓文进军北京的决心和信心。
广州的地产记者和买家犹记得，21日当天，整个南国奥林匹克花园内简直是人的海洋，处处人头攒动；停车场根本就找不到泊车位；拿资料、喝水甚至上卫生间都要排队。选楼队伍里三层、外三层，看样板房的人在样板楼外排了足足一百多米长的队，要进去需要等两批人出来才轮得上，即使这样，每个人都是乐此不疲。广州人看楼的热情在南奥再一次得到了充分的体现。
每15分钟一趟的看楼车从广州各区带来了一波又一波扶老携幼的看楼人，由于卖得实在太快，开发商只好以每天一百多套的速度把“库存”拿出来加推。南奥还增开了“取款专车”——许多人本是来看楼的，但看楼后想买又不够落订钱，于是开发商派出专车护送买家去银行取钱。
类似的情景在南奥随处可见：一位白领打扮的小姐对着电话着急地嚷嚷：“你快点来啦，学校、幼儿园都建好了，我看中的一套好单位单价每平方米还不到4000元，不仅送全部装修，而且还有你最喜欢的敞门大衣柜。”
一时间，“华南新军南奥热卖”的消息充斥了广州各大媒体的房地产版面。
南国奥园究竟有什么神奇的魅力呢?难道仅仅是因为其清新的外表、独特的户型、时尚的概念和美丽的生活口号?跟三个月前星河湾的亮相一样，南奥的开盘也成了业界关注的焦点。但当夹杂在看楼队伍中一批又一批的同行仔细地观察、打量、挑剔着南国奥园的时候，他们也不得不佩服南奥浑身所散发出的那种深受年轻人喜爱的与众不同的气息。令这些行家们感到纳闷的是，这里的气氛为什么能与别的楼盘不一样，总是那么生机勃勃和充满活力。可谁曾想到，仅半年多前，这1000亩地还是一片荒地和土坡。这么短的时间，一座既现代又充满异国风情的小城就展现在了人们眼前，它到底是怎么做出来的?它是如何在前有狼（老牌的祈福、碧桂园，新生的星河湾）、后有虎（野心更大的锦绣香江、华南新城）的华南板块中脱颖而出的?更让人搞不懂的是，南奥并没有大打广告，怎么会有这么多人来？卖得这么快?在南奥，理智、成熟的广州买家怎么会变得如此冲动，在短短的时间内就下定了掏钱买楼的决心?其认购之快速、反应之热烈仿佛不是在买楼……事实正在眼前发生，诸如此类的疑问却始终萦绕在诸多同行的心头，久久挥之不去，成为难解的谜团。
7月22日，南奥开盘的第二天早上，人们惊奇地发现奥园老板郭梓文陪同前来剪彩的合作伙伴中体产业的总经理打了一场高尔夫。在清晨的阳光下，漫步在绿草如茵的球场上，郭梓文看起来心情很不错。随行的人都不免有些疑惑：难道老板忘了南国奥园正在开盘吗?
南国奥园从拿地到前期策划、从施工到市场推广，一共只用了九个月的时间。这样的开发速度和操作效率是很多大盘开发商想都不敢想的，但南国奥园却轻而易举地做到了。
郭梓文自有他气定神闲的理由。
新生活的领跑者
在很多人的记忆里，奥林匹克花园向来是一个不按常理出牌的家伙。1999年下半年，广州奥园在强手如林的洛溪板块小试牛刀，凭借其新鲜的运动主题的概念地产和令人难忘的广告推广一炮而红，令很多行家记忆犹新。随后，番禺奥林匹克花园的成功，再一次验证了“体育+房产”的复合地产开发模式的威力。短短三年之后，广州地区第三个奥园粉墨登场。人们还依然会追捧又一个奥园吗?南国奥园又将上演什么剧目呢?
行家们都认为，奥园的每一次广告运动都是与众不同的，它总是在适当的时候敲击买家的心，尤其善于借势借力。可这一次，南国奥园仿佛睡着了。
从三月份起，华南板块的浪潮声由远及近，一步步冲向顶峰，星河湾是这浪潮中最引人注目的一条船，它所承载的关注和目光是常规的广告效应远远无法达到的。直到2001年4月27日，星河湾开盘的前一天，南国奥园的第一个广告才终于出街——“一生的幸福，值得60天的等待!”多么温存的一句暗示：60天后，你将迎来一生的幸福。既然是一生的幸福，60天的等待还算长久吗?这令人会心一笑的一幕不禁使人想起了两年前的洛溪之战，当碧桂园挥师广州、攻城掠地、不可一世之时，突然从斜刺里杀出一个广州奥林匹克花园，它用有些稚嫩但却不无悦耳的嗓音温柔地告诉人们：“虽然我不认识你，但是我要谢谢你!”未见其人，先闻其声，在这款款耳语之间，不知换取了多少一见钟情的目光。当年广州奥园的口号“运动就在家门口”，宛如一首通俗的流行曲迅速传遍了广州城，而今天的南国奥园有了更丰富的内涵和更打动人心的气质——“新生活的领跑者”。此时的奥园，是那么自信，又是那么标新立异，它有点儿另类却又热力四射，常常给人意外的惊喜。
果然，南国奥园在以后的日子里更是好戏连台。
转眼到了“六一”。此时，距南国奥园开盘仅剩一个多月的时间了。迎接华南板块各大盘的不是儿童们天真快乐的笑脸，而是围绕社区学校展开的新一轮教育战。祈福新村和碧桂园的社区教育早已名声在外；华南新城先下手为强，“傍”上了华师附中；星河湾也和百年名校——执信中学，牵手联办番禺执信；广地花园找到了培正。就在所有人都为南奥“棋慢一着”而担心之时，南奥赫然在报纸上抛出了绣球——“南奥学村”，面向全国进行公开招标，它不但响亮地提出了打造国际化终生教育学村的理念，还对入选学校的软硬件提出了详细要求，好一个别人求爱我招标!名校热烈响应，市场连声称好，而发展商们却目瞪口呆，原以为奥林匹克花园只会守着一片体育资源过日子，不想它冷不丁又冒出个闻所未闻、见所未见的学村!
南国奥园已经不再只是复合地产和体育了，教育的元素也悄然融入了其中。
紧随其后，南国奥园的一组“生活就像高尔夫”的广告又迎面而来！什么意思?生活怎么会像高尔夫?高尔夫，听说过但没见过，见过也没玩过，一个球证三五十万，打一场球近千块，别开玩笑了!南奥将平常的家居生活同“贵族运动”高尔夫扯在一起，使市场既兴奋又疑惑。直到人们了解南奥的高尔夫是区别于以往的都市高尔夫和乡村高尔夫的第三种高尔夫、是与人更为亲近的社区高尔夫、是跟打一场网球、保龄球的费用相差无几的运动时，人们才明白了。看到南奥的电视广告，男主人用雨伞、女主人用晾衣叉击打高尔夫的幽默场景，人们心动了。开盘的时候，一百多亩的高尔夫球场成了一大景观，买家争相观赏，驻足难返。
广告，特别是房地产广告必须喋喋不休地卖产品吗?地产广告能不能多与人沟通、多体现对人的关怀、更有人情味一些呢?
从2001年6月底开始，南国奥园开始在《广州日报》同一位置连续刊发了20期的《新生活杂志》，首开房地产报纸广告杂志化宣传之风。每期《新生活杂志》由几个固定的板块组成——几张与项目有关的图片，或者环境或者设施；关于项目的进展和动态；屋内阳光拂地静静的一角，并配以温馨、平实、美丽的文字。这些朴实平和的文字和关于项目的点点滴滴，弥漫着奥园生活方式的特有气息，如同春风化雨。它润物细无声地浸润着“城市精英”——他们往往是高文化、高品位、高素质的“三高”人群，是奥园产品的重点目标人群。在一段时间里，看《新生活杂志》，享受被文字打动得微酸的感觉，成了城中白领每天早上的期盼之一。
直到开盘前一个星期，《新生活杂志》才停止了和风细雨般的诉说，转为有关产品卖点的实际陈述。奥园的户型设计一向独领**，深受年轻人的喜爱，如广州楼市最早出现的跃式设计就是当年广州奥园的创新。这次，南奥更给出了“户户都是样板房”的承诺：买到的房子跟样板间里看到的房子。有记者这样形容南奥的样板房：“整个儿一个小妖精。从样板房走出来后，应该先用一盆冷水浇一下，看看能不能清醒过来，如果还决定要买，那就没办法了!”南奥产品的魅力由此可见一斑。
细致造就完美。南奥依托其新技术研发中心多年来累积的实力，并从国内外专业厂家精选各种新型优质建材精心打造，其个中处理的心思赢得买家阵阵掌声，极富个性的跃式设计、一体化的厨卫精装修、温馨舒适的衣柜、时尚精致的面盆等，都成为买家驻足观赏的亮点。
南奥展现的不仅仅是出色的房子，每一个到南奥的人看到的都是一个有品位、有格调、生动自然的新城。小学、中学、购物中心、超市、高尔夫球场、撒野公园、公交车站等一切与生活相关的配套设施，全以看得见、摸得着的实景展现于眼前，人们此前的种种疑虑、担忧通通烟消云散。事实上，从元月开工到7月开盘，南奥人只用了七个月的时间就完成了上述工作，令号称“中国房地产第一品牌”的万科都感到震惊。
开盘即封盘
2001年7月29日下午3点半，开盘仅一周的南国奥园售楼大厅里依旧是人满为患，现场广播突然传来令人意想不到的消息：“各位购房者，我们排常抱歉地通知大家，南国奥园首批推出的单位已经全部售罄，现在开始正式封盘。”也就是说，从7月21日公开发售到29日封盘，南国奥林匹克花园创下了今年以来广州楼市的一项新纪录，开幕即闭幕。在今天越来越理性的广州市场、在堪称中国房地产市场竞争最激烈的华南板块、在入行仅仅几年时间的奥园身上，这不能不说是一个奇迹，不能不让人深思。
就在南奥异军突起的时候，星河湾的老板黄文仔也无时无刻不在关心着华南板块的局势。令黄文仔高兴的是，南奥开盘当周，星河湾的市场业绩不仅没有受到挤压，反而比平时卖得更好，一周卖了3000万。黄文仔给王志纲打来电话兴奋地说：“星河湾和南国奥园的确是共荣共赢!”
对南奥的成功，奥园总策划王志纲这样评价道：
两天卖出800套，一周封盘，开幕即闭幕，不是传奇，更不是神话，而是科学，也是真正的策划所追求的最高境界。策划所强调的大势把握、战略至上、策略制胜，在项目实施之前就应该已经全部到位，其情其景犹如十月怀胎的基因婴儿，其命运与前途在胚胎设计之初、降临人间之时即已注定。
南国奥园早在开盘之前，其战略层面的理念开发、概念设计、要素整合、复合推进就已被考虑得清清楚楚、明明白白，也已用沙盘推演了很多次。加之郭梓文在残酷的商战中已经打造出一支能征善战的职业经理人队伍，已经具备一套模式化的操作规程，能够快速反应、动态调整，所以，南奥的成功是必然的。如果心中无数，在开盘之际，郭梓文能优哉游哉地挥杆击球吗?
为什么在市场发育最成熟、房地产竞争最残酷的珠江三角洲，金业集团总是福星高照?1999年，占地仅二百六十多亩的小字辈广州奥园在当时洛溪新城、丽江花园、广州碧桂园的重重包围中脱颖而出，一炮走红，到后来番禺奥林匹克花园次第引爆，再到今天华南板块的南国奥园旋风，三年五个奥园的成功，靠的究竟是什么?
奥园，在广州业界堪称一匹黑马，一只繁殖力极强的黑马。当业界的竞争对手还在对昔日广州奥园的“运动就在家门口”耿耿于怀的时候，奥园却“轻舟已过万重山”，由当初的一个广州奥园裂变为五个奥园了（广州奥园、番禺奥园、南国奥园、上海奥园、北京奥园）。用奥园掌舵人郭梓文的话就是，“一年（2001年）生了三个仔（南奥、北奥、上奥）”。据悉，奥园已经制订了全国性的扩张计划，也许过不了几年，在全国的主要大中城市，人们都能看到奥园的身影。
在谈及南国奥林匹克花园为什么成功以及它到底用什么地产概念时，郭梓文说道：“如果认为奥园只是运动健康型社区，那就有失偏颇了，因为奥园从来都不是守着运动资源过日子的。自广州奥园入市以来，全国不乏运动型社区，一些发展商也加大了社区内运动健康设施的投入。但奥园绝不仅仅是‘体育+房地产’这么简单，奥园有着自己独特的内涵。奥园引入是复合地产概念，进行的是多种行业的资源整合，一切有利于业主生活的资源都将是奥园复合嫁接的对象。而这一切，又是以奥园目标消费群的需求为参照的。”
用王志纲的话讲，奥园成功依靠的就是整合各种与人们生活的基本需求息息相关的优势产业。南奥的成功是复合地产对单一地产的胜利，是电脑对算盘的胜利。
那么，究竟什么是复合地产?它何以屡战屡胜?它从哪里来?如果要追根溯源的话，我们还得从一段鲜为人知的故事说起。