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日本房地产泡沫往事
一、越来越贵的房产
如果你是一个手里有点闲钱的年轻人，某天有人告诉你，通货膨胀会吞噬你的财富。你觉得人生观受到了洗礼，世界观也有了新高度，认识到“持有现金不理智”“要通过资产和债务来对抗通胀”。
那问题就出现了：具体该怎么操作？——这不难解决，贵金属货币有天生的通缩趋势——黄金产量有限、持有成本低、流动性好，只要符合这三个元素，这类东西都是越持有越值钱，除非外界天量注入才能打破这个循环。
20世纪七八十年代，日本人的思维革命了，发现日元越来越不值钱，都开始寻找有升值趋势的硬通货，由此也就引发了日本的房地产泡沫。过程近似于这样：假设一个叫小林的人发现人口聚集区的房子就有硬通货的特点，便拿着手里的100万日元去买房。
小林发现买不到房子，因为房价不低，所以小林从银行借了200万日元，凑了300万日元去买了一套。
小林隔壁老王看到小林出的钱比自己房子原价高得多，于是把房子卖给了小林，手里有了300万日元，这个时候他就成了以前的小林，手里持有大量的现金。
如果回到20世纪五六十年代的日本，那时候的日本老百姓都没有“思想革命”，隔壁老王卖房赚了300万日元可能去旅游，买豪车、股票等。但是到了20世纪七八十年代，日本绝大部分老百姓都“思想革命”了，都已经达成房价会持续涨的共识，而且银行估值高，这个时候老王用300万日元做首付从银行借了600万日元去买了一套900万日元的大豪宅。卖了房得到900万日元的老李决定投机未来，在大城市周边不怎么贵的地方一口气买了几十套小房子，共花了2700万日元，等着慢慢升值。城市周边的农民们也按耐不住，拿着到手的钱去银行贷款投资，因为农民们手里现在有2700万现金，加了杠杆会变成将近一个亿！
到这个时候，房价已经普遍升了一轮，货币供应量翻了几十倍，风险也开始变大，各个环节的人都承担着巨大的房贷压力，而且环节越往后，压力越大。
这个过程中，因为房价持续上涨，大家会变得越来越惜售，市场上流通的房子越来越少，标价越来越贵。
到后来，据说东京的房子如果都卖了可以买下整个美国，日本的房子如果都卖了可以买下四个美国。说是这么说，如果真的大规模抛售，很快就会因为找不到买家而变得一文不值，也谈不上值几个美国了。
二、房产凭什么越来越贵
这里就有一个问题：从银行借那么多钱，总得还吧？如果房贷还不上怎么办？
比如某个人一个月工资2万元，房贷1。5万元，苦就苦点，还能生活下去。但是如果这个人下岗了，还不上房贷了，周围的人能借的都借了，还是还不上月供，他就只好抛掉房子了。
如果只有一个人这么干，是没问题的，就跟一座房子里的一块砖碎了，房子不会倒一样，因为其他砖头会替它把压力分担了，就怕一堆砖头都出了问题。对应房地产产业而言，如果大规模下岗，那就麻烦了，因为卖房子的人太多，房子卖不上价，你越着急出售，压价越厉害，人们买涨不买跌，结果形成雪崩式下跌。银行会形成大量的烂账，说不定银行也跟着倒闭了。
再或者银行利率上涨，本来一个月需要还贷1。5万元，一下涨到2万元，还不上了，怎么办？卖呗。同样的，如果几个人卖，一点问题都没有；如果大规模抛售，什么方法都不好使，就跟重力加速度似的下跌，事实上这个就是日本房地产泡沫中发生的事。
当时有些日本人买房子时一分钱首付都没有，全是借的，或者干脆就是高利贷。他们就是赌房价会上涨，比如借1000万日元，年息250万日元，他们就是对赌房价涨幅超过250万日元，如果涨幅超不过他们就死定了，因为他们根本还不上这么多利息。
如果买房子的群体中这种人比较少，那也是没有问题的。房价到了年底没涨，高利贷催收来了，那就必须得卖房还贷。
如果买房子的群体中这类投机者非常多，买的时候就没准备长期持有，全是对赌大幅增长。而如果预期的增长没出现，高利贷到期后强制还钱，也会引发抛售，大规模抛售就是砸盘，要多可怕有多可怕。
房价大规模升值有两个必要条件：
一、上涨的共识。大家都觉得房价会上涨才行，不然老王卖了房，这个链条就断了，游戏就玩不下去了。一个社会体系中认同“房子就是中世纪黄金”这个思路的人得占多数才会有房地产，如果某个地方大家觉得房子不会涨，谁会囤那里的房子啊。
很多国家的房地产泡沫破裂后一直不温不火，其实就是因为老百姓这个共识没了。大家经历过暴跌，不再认为房地产只涨不跌，也就不那么狂热了。
这种“共识”很多时候没什么特别靠谱的根据，比如比特币，美国的一个经济学家说，“我知道比特币是胡扯，但是那么多人相信它，那我们就可以投机赚钱”，用中国某投资人的话说，叫“傻瓜的共识也是共识”。
对应股票和房地产也一样，每次上涨都得有“故事”支撑。你只要说中国还有12亿人没喝上咖啡，投资人就会觉得市场确实是接近无限的，根本不管那12亿人可能认为咖啡还不如刷锅水好喝。
房地产就更是了，有了共识之后多奇怪的事都会发生。
二、银行信用扩张，也就是银行愿意贷款给你。大家看到了，最早的100万日元变成了最后的2700万日元，其中2600万日元是从银行贷出来的。而几乎所有的泡沫都是银行催生的，几乎所有泡沫的破裂，也都是因为银行贷不出那么多钱来让下一个人接盘。
把这个逻辑理清了，你去看所有的泡沫，都是这个套路。
无论是人类最早的黄金崇拜，还是后来的郁金香狂热，都是这样的。
大家疯狂追逐一个产品，认为它会升值，为了买到它，不惜去借钱，到了后来交易的钱都是借来的，直到有天借不到钱，或者市场上没有新的钱维持上涨，或者借钱成本高到没法接受，没人接盘，呼啦一下就崩了。
欧美银行家经常目睹这种大崩溃，思想上早就有了准备，他们知道每次大繁荣到最后都是一地鸡毛。他们之间有个隐喻，叫“Ballisover”，也就是“舞会结束了”。这是什么意思呢？就是我们上文说的，大家都在借钱投机，比如我把一个债券5元卖给你，你10元卖给另一个人，我又12元买回来，准备再高价卖给别人，这样不断加价，在这个不断加价的过程中，大家都欢乐得不得了，就是“Ball”，也就是“奢华欢乐的舞会”。
但是舞会迟早要结束，这种击鼓传花的游戏不可能一直玩下去。银行家就得预测到“舞会结束的时间”，提前把手里的债券抛掉，谁接盘谁死，也就是我们说的“最后一棒”。
三、及时扼制投机才能防止系统崩盘
这几年的房地产有一种情形备受热议。举个例子，小王工资2万元，月供1。5万元，安静地过日子，房价很高，但是也能承受。后来小王看着房价不断上涨，想把手里的这套卖掉再买一套好的，月供2万元。但银行说不贷款给你了，或者贷款不会太多，说是要“认房认贷”，让他安安静静地还贷，所以小王想冒险都不让。在这种场景下，政府遏制住了投机，至少遏制住了全民投机，房价就停在了一个很高但不险的位置上。
政府没法遏制崩盘，因为崩盘的本质是信用和共识的崩溃，但是政府可以遏制投机，毕竟投机的钱多数是通过银行贷款贷出来的，政府限制银行的高风险贷款之后，人们确实不太好投机了。这样就把房子控制在了低风险高价位上面。这就是日本发生了房地产泡沫以后，一些国家采用的方法，从而防止了引发系统性风险。