第二节 物权的设立变更转让和消灭一不动产登记02（第1页）

第二节　物权的设立、变更、转让和消灭一、不动产登记02

之规定，对不动产进行预告登记方有准物权对抗效力，而合同备案只能表明买受人正在为最终取得物权做准备，故褚文镇、范越进行合同备案只能作为物权分配的参考因素。

第五，占有情况。如前所述，针对16号、17号门面，原告纪念街村民组、第三人褚文镇均已付清购房款，现纪念街村民组的证据优势在于签约在先、占有在先、使用在先，而褚文镇的证据优势则是其已对《商品房买卖合同》进行了备案登记。对此，虽然被告遵义明顺公司与纪念街村民组签订《临时交房协议》时，讼争门面尚不具备法定交房条件，但该门面已在2007年9月通过了竣工验收，根据《合同法》第一百四十条关于“标的物在订立合同之前已为买受人占有的，合同生效的时间为交付时间”之规定，纪念街村民组至迟也在2009年2月12日通过与遵义明顺公司签订《商品房买卖合同》而合法取得并占有16至18号门面。纪念街村民组将16、17号门面租给苏春城、18号门面租给苏瑶琪，双方形成租赁合同关系。

对于18号门面，苏瑶琪自始至终与纪念街村民组签约并交付租金，表明纪念街村民组持续对18号门面进行占有、收益、处分；对于16、17号门面，虽然遵义明顺公司于2013年5月16日向褚文镇发出《房屋移交通知书》，但因16、17号门面已先期交付纪念街村民组并由其占有和对外租赁，故该《房屋移交通知书》不能实现交付效果。2014年5月起，虽然苏春城与纪念街村民组签订的书面《租赁合同》到期，但双方之间的事实租赁合同关系并未解除，纪念街村民组仍然合法对16、17号门面进行占有、收益、处分。苏春城虽因褚文镇向其出示《商品房买卖合同》而与之签订《房屋租赁合同》，但根据合同相对性原则，该合同只能约束苏春城与褚文镇而对纪念街村民组无约束力。因苏春城向纪念街村民组租赁在先，即便双方解除租赁关系，苏春城作为合同相对人亦应先行向纪念街村民组返还门面，现苏春城直接与褚文镇签订《房屋租赁合同》，既不能终止其与纪念街村民组之间的租赁合同关系，亦不能阻却纪念街村民组对16、17号门面的占有事实。据此，褚文镇辩称其在2014年5月与苏春城签订租赁合同之后便合法占有、实际控制16、17号门面的主张不能成立，法院不予采纳。

第六，权利主张情况。在其他途径难以解决一房二卖不动产的归属及合同履行问题时，买受人应当积极通过司法途径寻求法律救济。2014年底，原告纪念街村民组在向苏春城催收租金未果并知晓苏春城与第三人褚文镇签订租赁合同之后，便于2015年1月向遵义市红花岗区人民法院提起诉讼，撤诉后又在2015年7月向法院起诉主张权利，而褚文镇、第三人范越并未以原告身份起诉请求遵义明顺公司履行协助办理房产证的合同义务，而仅在本案作为第三人提出其为16、17号门面合法占有人的抗辩意见。对此，“占有”仅是法律保护的对物进行实际控制的事实状态，其虽具有类物权性质但终究不是物权本身。在一房二卖情形下，基于买卖合同关系对物进行占有的买受人不能对抗最终取得所有权的买受人。换言之，即便褚文镇的前述辩解意见成立，因纪念街村民组、褚文镇与遵义明顺公司签订的《商品房买卖合同》均为有效合同，现纪念街村民组主动寻求司法救济，诉请遵义明顺公司履行协助办理讼争门面房产证义务，故当产权证办理完成，纪念街村民组成为所有权人之时，即便16、17号门面为褚文镇占有，其仍应返还给纪念街村民组。

综前所述，原告纪念街村民组与被告遵义明顺公司签订的《商品房买卖合同》系有效合同，其在先取得债权并已如约完成己方主要合同义务即付清购房款并合法占有讼争门面，根据《合同法》第六十条关于“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，遵义明顺公司应当继续履行己方未尽合同义务，即根据其与纪念街村民组签订的《商品房买卖合同》第十五条之约定，按照国务院《不动产登记暂行条例》第十四条第一款关于“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请”、第十六条第一款关于“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料”等规定要求，主动配合、积极协助纪念街村民组共同向产权登记机关提出16至18号门面的不动产权属登记申请，并提交办理权属登记需由出卖人提供的材料。第三人褚文镇虽对其与遵义明顺公司签订的《商品房买卖合同》进行了备案登记，但其签约在后、债权形成时间较晚且备案行为不具备物权公示、对抗效力，加之其未能合法占有讼争门面以及未向人民法院起诉要求遵义明顺公司履行合同义务，故法院对其辩解意见均不予采纳，褚文镇、第三人曾珠治可另行向遵义明顺公司主张权利。

第三人范越与遵义明顺公司签订的《商品房买卖合同》因缺乏证据佐证而真实性存疑，即便因以物抵债签订本合同属实，范越、第三人冉建红由始至终未合法占有18号门面且未起诉主张合同权利亦是不争事实，故其辩解意见也难成立，法院不予采纳，冉建红、范越可另行向遵义明顺公司主张权利。

关于确权问题。根据《物权法》第九条第一款关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，因讼争16至18号门面尚未完成不动产权属登记，故原告纪念街村民组诉请确认其为讼争门面所有权人的主张不能成立，法院不予支持。

综上，原告纪念街村民组请求确认其与被告遵义明顺公司签订的《商品房买卖合同》合法有效并诉请遵义明顺公司继续履行合同的主张成立，予以支持；纪念街村民组请求确认其为讼争16至18号门面所有权人的主张不能成立，予以驳回。据此，贵州省遵义市中级人民法院依照《物权法》第九条、第二十条、第二十八条、《合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百四十条、国务院《不动产登记暂行条例》第十四条、第十六条、《民事诉讼法》第一百四十二条之规定，于2015年12月22日作出判决：一、原告遵义市红花岗区长征镇沙坝村纪念街村民组与被告遵义明顺房地产开发有限责任公司于2009年2月12日签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、限被告遵义明顺房地产开发有限责任公司于本判决生效后立即配合、协助原告遵义市红花岗区长征镇沙坝村纪念街村民组共同向相关产权登记机关申请办理位于遵义市红花岗区遵湄路的“金帝世家”房开项目C幢一层第16号、第17号、第18号营业性用房的不动产权属登记，并提交办理权属登记需由出卖人提供的材料；三、驳回原告遵义市红花岗区长征镇沙坝村纪念街村民组的其余诉讼请求。

二、动产交付

（一）《民法典》的相关规定

《民法典》第二编“物权”第一分编“通则”第二章“物权的设立、变更、转让和消灭”第二节“动产交付”规定：第二百二十四条　动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但是法律另有规定的除外。

第二百二十五条　船舶、航空器和机动车等的物权的设立、变更、转让和消灭未经登记，不得对抗善意第三人。

第二百二十六条　动产物权设立和转让前，权利人已经占有该动产的，物权自民事法律行为生效时发生效力。

第二百二十七条　动产物权设立和转让前，第三人占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。

第二百二十八条　动产物权转让时，当事人又约定由出让人继续占有该动产的物权自该约定生效时发生效力。

（二）《物权法》的相关规定

《物权法》第一编“总则”第二章“物权的设立、变更、转让和消灭”第二节“动产交付”规定：

第二十三条　动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。

第二十四条　船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。

第二十五条　动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。

第二十六条　动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。

第二十七条　动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。