本章附录 靖江市人民路10号地块改造商业综合大楼预可行性研究报告（第1页）

【本章附录】靖江市人民路10号地块改造商业综合大楼预可行性研究报告

一、项目背景

江苏省靖江市近年来社会经济都有了长足的进步和发展。2000年，全年生产总值68亿元，同比增长10。5%，人均国内生产总值超过1万元，同比增长8。0%，分别高出全国平均值45%及1%。全市经济结构得到了进一步调整，第一、第二、第三产业的比重由1999年的10。6∶45。5∶43。9调整到2000年的10。1∶45。5∶44。8，第二、第三产业的比重在增加。全市人口66万，其中非农业人口为20万，占30%，靖城镇（市区）人口为20。33万，占全市人口的30%。全市居民总消费27亿元，其中城镇居民消费10。9亿元，农民总消费10。9亿元，政府消费5。9亿元，均比上一年增长10%左右。城镇职工平均工资6776元，农民人均纯收入3749元，城镇储蓄达50亿元，人均2525元。从这些数据看，靖江的发展速度达到了历史上的最佳状态。

该市基础设施建设步伐也进一步加快，提前完成宁通公路封闭工程，新长铁路靖江段建设顺利，江平公路靖江段拓宽改造备土工程基本完成，城市建设和旧城改造建设加快，贯穿市区的人民路拓宽路面全面竣工。拆建正按计划分步实施，完成旧城改造08号地块开发建设。一批商业和居民住宅建成。其中从新跃桥到城北桥之间2公里的人民路改造是旧城改造的重点，筹建大型中心绿地，改造人民路沿线的商业布局和档次，使靖江市的整体形象大幅度提升，而其中R10地块更是中心的重点，地块中心绿地和人民路相交之处，占地面积约7。29亩，合4800平方米。经规划红线内面积为3420平方米，建筑用地可达2000平方米。在此基础上兴建综合商业楼，从地点上来看是靖江市中最好的地块之一。无论从现有还是发展的情况来看都有良好的投资建设前景。因此，市委市政府对此地块的改造提出了一系列要求，不仅要求这一地块的建设要体现出靖江市不断发展的形象，而且将其列入人民路改造的总体要求之中，该建筑的主体造型、色彩要与省规划的人民路改造街景规划相符，并要配套建设地下停车场等公共设施。

二、综合经济分析

（一）靖江市经济分析

1。比较分析表（以2000年综合数据为例）

表1靖江市经济分析（以江阴市为参照）

续表

2。比较分析

江阴市是国内最发达的县级市之一，和靖江市仅一江之隔，车程因江阴长江大桥通车而缩短到十分钟，二地从人口、土地等要素上看差距不大，故很具有可比性。通过全面分析可形成以下几点看法。

（1）靖江市与江阴市的经济发展有较大的差距。主要表现在劳动生产率、发展基本条件、经济开放程度、人民消费水平和积累等多方面。

（2）靖江市相对江阴市来说处于发展中阶段。近年来经济发展均有10%的速度，农业在国民经济中所占的比例在逐年缩小，第二、第三产业的比重逐年增加。从上表中可见，房地产的比重较大，说明经济发展进入了一个新的阶段。

（3）靖江市的开放速度会进一步加快。随着交通设施的改善，人民思想进一步解放，该市人民对引入外资及外来资源的期望逐年加大。因此市政府对于靖江市各个方面的发展都有着很大的积极性，从政策层面上对于进一步开放给予了充分重视，并采用了灵活的政策。

（4）因长江大桥通车，靖江成为发达的江南到苏北的主要通道，有着良好的交通运输和沟通条件。

3。分析结论

（1）从靖江所处地理位置及发展态势来看，存在着大量的投资机会，最值得重视的是该市处于悬殊的梯度经济的枢纽地，无论在商业、延续扩展的制造业、现代农业等各方面都有着快速发展的机会。

（2）可以将苏南地区的各种项目引向苏北地区，经由靖江进行操作，例如与房地产直接相关的建材业、与农业直接相关的农资项目以及劳动密集型的制造业。

（3）鉴于以上情况，在靖江设立招商引资、投资管理、商业招租等的经营系统是有价值的，当然这需要一个过程，其规模也只是地区级的。

（二）友谊超市在靖江市零售业的地位分析

1。比较分析表

表2友谊超市在靖江市零售业的地位分析（根据2000年12月报表值）

续表

2。分析结论

（1）友谊超市在全市零售业中所处的地位很重要，其零售额占全市零售额的37。69%，达13以上，说明其规模已相当大了。

（2）友谊超市的进货渠道与全市的进货方式相比没有独特性，其销售成本销售收入=85。83%，而全市平均值为86。33%，相差不到1个百分点，说明友谊超市的运作是正常的。

（3）友谊超市的运作效率在全市是较高的，其销售收入总资产＝3。611，而全市平均值为1。155。

（4）友谊超市的经营业绩在全市是较高的：

营业利润销售收入＝1。18%，全市平均值为－0。89%；

利润总额销售收入＝1。06%，全市平均值为－0。08%；

利润总额总资产＝3。84%，全市平均值为－0。09%。

（5）从财务分析可见，友谊超市在经营中不仅资产运作效率高，管理费与财务费用也低于平均水平，故能产生高于全市平均水平的经营业绩。

管理费用销售收入＝4。4%，全市平均值为5。58%；

财务费用销售收入＝0。05%，全市平均值为1。81%。

（6）在市场调查中可见，友谊超市在全市有很大的知名度，从居民委员会到小区管理者，消费者代表都一致对友谊超市有较高的评价。从商品门类、服务方式、价格水平方面该超市都能适应靖江市的实际需要。

（7）友谊超市尚存需改进的方面：

第一，尚需与市外的大型超市集团连锁经营，以获得更大的竞争优势，单靠自身的力量将不足以抵御外来竞争；