本章附录 靖江市人民路10号地块改造商业综合大楼预可行性研究报告（第2页）

第二，随着靖江经济发展，超市有必要扩大营业面积和商品供应门类以保持在靖江市的优势；

第三，从2000年财务分析可见，存货量及应收账款偏大是制约其进一步发展的主要障碍，应在管理上引入更先进的方式以提高经营水平。

（三）靖江供销合作总社经济分析

1。比较分析表（根据2000年12月财务报表值）

表3靖江供销合作总社经济分析（以全市批发零售业为参照）

2。分析结论

供销合作总社有相当一部分运营纳入市批发零售总额中，但还有其他部分的运营，因此，两者可以相互比较，以认识供销合作总社在全市的地位和作用。

（1）供销社的商品批发零售在全市占有相当大比例，约为17。3%，且业态接近，销售成本与销售收入之比，供销社约87。09%，市批发零售业为88。52%。

（2）资产利润率供销社为0。48%，市批发零售业为2。63%；销售利润率供销社为0。922%，市批发零售业为1。3%，说明供销社在经营上尚与全市有一定差距。在资产上两者比例达2∶3，其中固定资产两者比例为1。28∶1，流动资产两者比例为0。45∶1。

由此可见，供销合作总社很有必要改变自身的资产结构，引入先进的管理方式，使这样一个占相当大比重的企业组织发挥出更大的效益和作用。

三、项目已具备条件

（1）靖江市供销合作总社已获得R10地块的受让，受让合同已于2001年9月在靖江与靖江市国土管理局签订，受让土地3400平方米，商业用途，使用年限40年，每平方米3264。12元人民币，受让金总额约11098000元人民币。

（2）靖江市计划委员会批准该地块的建设项目，文号靖计基［2000］105号，同意新建一幢集超市、餐饮、娱乐、休闲、多功能写字楼为一体的综合楼，面积12000平方米，总投资2980万元。

（3）靖江市建设委员会对选址的批复，文号靖建规选2000字第034号，定建设项目名称为综合楼，建设单位为靖江市供销合作总社，建设项目依据靖江市城市总体规划，建设面积12000平方米。并附人民路R10地块供销社建设选址红线圈。

（4）中国电信靖江市电信局承诺提供新建商业用房所需300条左右固定电话线路（2001年11月17日）。

（5）新疆创天集团有意向参与投资该项目。新疆创天集团公司成立于1996年7月，是以房地产开发为主业，业务涉及物业管理、建材生产等多元化经营的企业集团，先后被国家建设部、自治区建设厅、地产协会授予“全国百家房信誉企业”“2000年房地产开发建设先进单位”等荣誉称号。

（6）靖江市供销合作总社不仅获得了R10地块的使用权、承建权，而且该社在靖江市经济活动中，尤其在批发零售行业中有着很大的作用，其销售收入总量占全市批发零售业的17。4%，销售利润占全市批发零售行业的22。8%。另外，其下属骨干企业在靖江市有很大影响，如友谊超市及靖江市购物中心都有很大的知名度。

（7）本项目周边的商业情况：目前R10地块正值改造初期，人民路拓宽及水泥路面工程已经完成，中心绿地尚在规划和筹备阶段，仅R10地块已动拆迁完成，后续项目尚未启动。

四、R10地块实地调查情况

（1）从周边的现有商业情况来看，R10地块正值商业中心地段偏东南，主要商店有：

友谊超市2500m2平房建筑

购物中心8000m2八层建筑

百货大楼3000m2二层建筑

商业大厦8000m2八层建筑

靖江宾馆主要为休闲

金都大厦主要为休闲七层以上设宾馆50个标房

新潮宾馆政府招待所50个标房

扬子江宾馆三星级100个标房，距R10约2000米左右

（2）经市场调查，靖江市中心R10地块附近商业业态需求情况排序如下：

超市、大卖场、特色饭店、鞋帽服装、药店、首饰、文具、体育用品、中高档旅店、桑拿浴室、菜市场、眼镜店、土特产、家用电器、小百货、书店、工艺品、小礼品、钟表店、维修部、茶叶店、低档招待所、游戏机房。

其中游戏机房因属控制开放行业而排在末位。

（3）靖江人消费习惯和中国大部分地区相差不多，在现有收入水平下以改善饮食为主要方向，如今年春节，预订年夜饭已全部爆满，其次是服装，对住房的需求也逐年有所增加，因此该市人民对老城区的改造都十分赞赏和拥护。

（4）由于靖江市没有大型工矿企业、集贸中心市场及著名旅游景点，因此没有大量商务人员经常滞留靖江，而且随着交通情况改善，逗留的人员也进一步减少。为了改善投资环境，吸引更多外来项目和资金，从市领导到基础组织，普遍有一种愿望，即建设档次较高的宾馆，这也是容易理解的。

（5）受习惯影响和经济发展水平的制约，靖江的商业区域相对集中，交通便捷，近距离的购物方式还将维持相当长的一段时间，因此大卖场、超市还将是商业网设置的首选。

（6）R10地块周边将发生较大的变化：人民路已加宽，路面质量很高，流通能力大大加强；中央绿地及与此配套的地下工程规划已完成，动工日期待定；市政府随老城区改造将搬迁。以上三点使R10地块的商业地位进一步提高，地价升值空间较大。

五、建设方案

（一）主要技术指标

（1）地点：江苏靖江市靖城镇人民路R10地块。