刘歆生之划船跑马（第4页）

汉口后湖荒地的开发，给刘歆生带来滚滚财富，让他成为武汉地王。

然而，尝到甜头的他，对地产投资开始上瘾，投资热情近乎狂热；胃口开始变大，大得似乎没有止境。投资其他企业所得的利润，不足以挹注其地产投资之所需，他就以信用向银行或钱庄借款支应。于是，在1906年卢（沟桥）汉（口）铁路开通、陇海铁路在建之时，刘歆生制订了一个更为庞大的投资计划，在两路沿线购置了大量土地。铁路修到哪里，他的地皮就买到哪里。贷入的大笔活动资金，又都转变为成片的不动产。这样的思路在当年真是太超前了。

表面上看，这样做似乎挑不出什么毛病。火车叫，人喧闹，这些地皮的升值前景是完全可以预期的。但这样规划，仅仅顾及了购置能力的衡量，并没想过这一份产业得花多少力量去守，守到它们能变成钱需要多长时间。

另外，刘家虽然已经很富有，但光凭他刘歆生一人一家之力，不要说后续开发，仅仅是买回那些土地也要大肆举债才行。弄钱的本事刘歆生有，经过后湖购地的锻炼，有着洋行当买办的经验，他早已成为向社会调集资金的一等高手。以他已经取得的成就，以他重平实少奢华的生活作风，以他实力所铸就的口碑，向中外银行、大清朝官方开口告借，几乎没有人拒绝。

这就是个人品牌的力量，真是人的名儿、树的影儿。就这样，刘歆生前无古人的构想，与官钱局、银行胆大无比的放款，**“碰撞”，迸出了绚丽无比的地产投资火花，但也带来很大的隐患。

对于成功的棋手，人们很容易忽略他们争取胜利道路上的风险；对于成功的商人，人们甚至忘记他们曾有的“赌一把”的冒险。有刘歆生后湖购地的成功范例，那些借钱给他的人可能只会盘算放款利率折实出来的金额，而没考虑如果刘老板失手了，风险由谁承担。刘歆生的宏大计划很顺利地推进着，巨大的风险也在一步步逼近。

像许多成功人士一样，刘歆生也犯了经验主义的错误。他只想到后湖开发的成功，却没有想到全国铺网的计划与后湖开发有着很大的不同。后湖开发依托的是日益繁华的汉口市廛——汉口开埠三年后建起的城堡，面对越来越繁荣的汉口商业，很快成为盛不下江河湖汊的小桶，他的后湖开发便是“水到渠成”的结果。而京汉、陇海两铁路沿线的地方多是远离城市的荒原，离成熟的市场环境差得实在是太远太远了。

很快，地皮大王刘歆生就变成了负债大王，资金链也越绷越紧。他的处境与今天很多地方“晒地”的情景相仿。本来长袖善舞、游刃有余的他，这一大胆就背上了500万元的贷款。500万元，在当年意味着什么？意味着足以使整个大汉口经济瘫痪。如果久拖不决，汉口的市面就会被拖死。人们这时候才着急了，一哄而起，群起逼债。在追着屁股的债主面前，刘歆生怎样了结这笔债呢？

于是，刘歆生坐落在歆生路南边的接连几幢铺屋及生成里全部房屋的产权，都归了湖北官钱局。坐落在歆生路北边的一连6幢铺面，由中南银行为首，组织丁卯刘票债权团，先集资20多万两白银，清还第一债权人北京天主教堂的债务后，由该债权团的各债权人自由组成合利联营公司承接这一份产业，来偿还全团债款。欠东通银行的120万两白银，则以现在解放大道东起武汉电池厂，西到协和医院两旁的一片地皮作价清偿。欠东方汇理银行的270万两白银，则以燕马湖一段40平方公里地皮作价200万两白银，其坐落在跑马场附近的一块地皮作价70万两白银，划归东方汇理银行以偿清债款。

成也地皮，败也地皮。虽然如此，但直到刘歆生去世，他占有的地皮仍在汉口各业主之上，依然是一个名副其实的汉口地皮大王。

模范

走出债务危机后，刘歆生开始由圈地走向开发。事实证明，刘歆生不仅能将黄土变成金，还善于按料加工，打造成价值连城的抢手货。

在开发过程中，刘歆生显示出一个一流开发商的高明与精明。在繁华和接近繁华的地段，刘歆生投资从宽，租赁从严。在尚待开发地面，刘歆生以较少资金建简易板皮房，或出租地皮，由租赁人自搭临时房屋。在靠租界的地区，他先把高楼大厦毛坯树起，一次收取两年租金，装修工程由租户自己负责，并约定几年后将房屋收回；如要继续租用，另行签约。就这样，靠近租界的歆生路，带活刘氏大片商宅区，勾出迄今为止仍算大汉口闹市的轮廓。

正当刘歆生尽情挥洒他的商业才情时，武昌起义爆发，刘歆生的地产生意被迫中断。

自1911年10月10日起，武汉三镇就成为起义军与清军反复争夺的焦点，双方展开了长达数月的拉锯战。武汉三镇战火纷飞，许多建筑物和公用设施被摧毁，工厂学校也遭到炮火袭击。为了减少官兵伤亡，扫除进攻的障碍，清军决定火烧汉口。

1911年10月30日，清军第一军指挥官冯国璋下令在汉口租界外市区纵火，以火攻摧毁民军的抵抗。大火从10月30日起，持续到11月4日，前后达5天之久。汉口市区烈焰冲天，街市约五分之一以上被焚毁，“遂使锦绣之场，一旦化为灰烬”。

刘歆生的商业地产主要分布在汉口，这场战火给他带来的损失可谓惨重，但剩余的部分仍大得惊人，这引起了“首义新贵”——将军团的垂涎。1914年湖北当局成立了由义威将军——“首义三武”之一的孙武为督办的后湖清丈局，把打击矛头直指刘歆生。

对将军团中的核心人物，刘歆生出手大方，毫不吝惜，他不仅将大块地皮半卖半送给孙武建楼外楼饭店，还将西园（中山公园前身）送给财政厅长——将军团中要人李华堂。为了拉拢更多人，刘还以济生一路至五路（今前进一路至五路）这一地带之四万余亩地皮作价入股，组成济生公司，请将军团的李春萱、李华堂等任董事、监事，将军团中的其他成员和地方显要均纷纷认股。这样，后湖清丈风波才算不了了之。

刘歆生手腕灵活，善于盱衡时势，看人定调，择其所需。坐落在歆生路的义顺成洋货店、怡和布店等店面因火灾烧毁，店主们纷纷要求他从速重新修建，以便续租复业。这时，歆生路的生意红火，他利用店主们急于复业的迫切心情，托故迟迟不予动工，店面各租户只好自行营建开业，他就这样无形中转嫁了火灾的不少损失。

摆脱产权危机后，刘歆生开始再次在地产开发中大展拳脚。而此时，正赶上武汉战后重建热潮。

南北议和后，1912年1月25日，汉口总商会召开会议，与会人士呼吁当局重建汉口。2月，临时大总统孙中山饬令实业部通告汉口商民重建市区，并责成内务部筹划修复汉口事宜，使“首义之区，变成模范之市”，但无论是南京政府还是湖北军政府，均财政支绌。南北议和后的北京政府也只拨40万两银子作为灾后赈济。武汉地方以款少无济民困，将此款移作平民工厂基金，无从谈复建汉口。到1915年，武汉仅建了几条马路，其他如电车敷设等均未实现。

从这时起，汉口重建的主导力量开始落到民营资本身上。以刘歆生为代表的民间资本，竞相动工，在短短几年间，形成了从六渡桥到江汉路、南京路、大智路、车站路的今中山大道两侧的闹市区和街后腹区的大片横街、里弄。

这场轰轰烈烈的重建运动，一直持续近10年才算告一段落。此间，恰好爆发了第一次世界大战，欧洲列强无暇东顾，中国民族工商业得以发展，汉口也再次繁华起来，房屋需求大增。这给刘歆生这样的地产大亨们带来事业上的又一个春天。

作为汉口重建的领军人物，刘歆生发起建立“模范区”，建成了2000多栋房屋。模范区的房屋有一定的标准，茅屋、板房一律不得修建，均须建成甲级砖木结构或质量较好的房子。区内房屋比较整齐，里弄住宅成排兴建，入门设有小庭院，内有堂房和居室，窗户较大，楼上有平台、阳台。临街铺面开阔，为大铺面，开放型。同时，除成排的里弄外，还有一些大楼和别墅。在当时，这些的确是比较新式的建筑。房屋建成后，一律报当局备案。区内设有警察局，专司治安。这较之汉口传统的汉正街老区和棚户区，确实有一番新的面貌。

到1920年，在刘歆生提供的土地上，修建了丹凤街、华商街、铭新街、吉庆街、泰宁街、保成路、汇通路、雄伟路（南京路）、云樵路（黄石路）、瑞祥路、交易街。这些街道一般为10米～22米宽，铺以碎石。街两旁，高楼铺面鳞次栉比，如江汉路的中国银行、上海商业银行、亨达利钟表店、中美药房、中英药房等。

除了自己建房，刘歆生还通过与合作协议出租地皮，由他人建造的房屋在一定年限后归刘所有。如江汉路扬子袜厂这块地，一个叫陈经余的商人耗用数万两白银修筑楼房，开办“义顺成百货店”，约定30年期满后归刘所有。这一点，与上海滩的地产大亨哈同的做法如出一辙。

在民国初填土建房热之前，江汉路、六渡桥、大智路一带还有大片是荒湖水塘，地面高低不平，但仅仅10年左右，这儿就取代了昔日的汉正街、黄陂街变成了汉口闹市中心。

在这里，刘歆生拥有的房屋总数，有江汉路街面楼房5栋，交通路毗邻的生成里160栋，伟英里50栋。一些地方，他以儿子的名字来命名，例如伟英里，就是从其长子刘伟雄和次子刘国英名字中各取一字而来；今解放大道前一地段名叫西满路，也是以其子刘西满的名字命名的，他还在那里开办了西满小学。刘在歆生二路（今江汉二路）对面向东处，于英租街附近修筑了一条街道，名为华商街。

一个开发商影响了一个城市的面貌，这在中国现代城市发展史中也不多见，但刘歆生确实成功地做到了这一点。

担任民国第二任大总统的黎元洪曾回武汉与当地名流叙旧。据说，杯酒言欢之间，刘歆生曾经半开玩笑半认真地对黎说：“都督创建了民国，我则创建了汉口。”

“烈”士

南京国民政府成立后，1927年，中国政府收回在汉口盘踞66年的英租界，太平街和歆生路合为一路，改名为“江汉路”。此时，刘歆生年事已高，加之撒网式地皮投机失败，他逐渐退出日常经营，将家业交给儿子们打理，自己则多半时间待在私家园林里享受天伦之乐。

刘歆生信奉天主教，与洋人关系密切，西方经济观念对他影响很大。由于出身贫寒，即使发迹了，他也不思挥霍，穿着朴素，连出门也很少坐车。

作为商人，刘歆生一生注重交际，经常周旋于洋行与权贵之间。追求高额利润是商人本能，刘歆生也不例外，但他讲求诚信，乐善好施。在辛亥革命以前，他任东方汇理银行买办时，代各钱庄放了不少贷款，遇到兵荒马乱，有人无力偿还，他一律负责垫款还贷，蒙受了不少的损失。不过，他却因此赢得了良好的口碑。

日军长期找不到刘歆生，恼羞成怒，派兵守住刘家的大门，意图将老刘软禁在家里。

1941年，71岁的刘歆生在车站路伟英里两层楼的商务房里去世。

刘歆生去世后第3天，家中为其出殡发丧，但日军依然堵住大门不让出。无可奈何的刘家人只得清晨从后门将灵柩抬出。灵柩经过唐家墩、姑嫂树，后又用船运到柏泉刘家嘴西边的山坡下葬，沿途有许多老百姓在路边跪送刘歆生的灵柩。

曾经名动江湖的地产大王，最终又回到了儿时放鸭子的地方。

从15岁离家经商，弹指间，60年光阴过去。从小鸭童到大商人，从创业屡战屡败，到求职小心谨慎，再到地产开发的大起大落，刘歆生总是显得从容不迫，处变不惊。

这里有东方农民天生的坚韧，也有西方圣经倡导的宽容，更有楚风汉雨的深厚底蕴。他似乎天生就是属于那个危机与契机并存的时代。只要有一丝机遇，他就会毫不犹豫地抓住，正应了他那伟大老乡的著名诗句：路漫漫其修远兮，吾将上下而求索。