房地产总论 涨跌阴阳（第2页）

所谓资本利得，您可以理解为股价上涨、房价上涨，您在低买高卖之后的差额收益。如果用象牙塔里的经济学解释，投资工具买入与卖出差价，即转让价值（proceedsofdisposition），具体到房地产就是买房卖房获得的收入。

在任何一个时代利息都遵循算数算法，资本利得则遵循几何算法，增值速度根本不在一个维度上。

最直白的解释，中国有1亿股民，哪一个是真正为了获得年底利息分红？不都是为了获得股票买卖的差价，获得资本利得吗？

同理，以自住的房子为例，早一天买下来不是为了省掉房租（房租比房款利息便宜很多），而是为了将来不花更大的价钱。

关于房地产市场房租与房产增值之间的差距，我们给出一种可能的解释：要形成真实需求，购买力、购买意愿二者缺一不可。租房市场是普通人的市场，由普通人的平均收入水平决定，在租客收入没有大幅提高的前提下，房租很难大幅度上涨；房地产买卖市场购买力、购买意愿由社会精英层平均收入水平决定，一个城市收入最高的阶层将形成本地房地产市场购买力、购买意愿。高收入者的收入增长速度总是高于低收入者，他们的需求也强于低收入者，因此，房价的上涨速度总是快于租房和工资的上涨速度就不足为奇了。

末流之竭，当穷其源。

请不要对当下视而不见，只有透视当下，不为当下所迷，才有可能走出当下，走向未来。惧怕高房价，在很大程度上是因为惧怕未来的不确定性。投资者需要知道，金融市场中唯一的确定性就是不存在确定性，但是房地产市场不是虚拟经济，也就不会遵循金融市场的逻辑。透过并不遥远的中国房地产历史，我们可以看到，房地产始终处于一个长波涨幅。图4-1描绘了1987—2017三十年中国房地产市场趋势，连一个波峰还没有出现，一只这样的牛股为什么不买入、持有呢？

须知，金融市场中有一条基本定理：趋势一旦形成，逆转就需要时间。某种财富的趋势一旦形成，人们就会在潜意识中形成路径依赖，从而促使价格继续沿着原来的方向运行。

逆转日线形成的趋势需要以“交易日”为单位的时间，同理，逆转年线形成的趋势，一定需要以“年”为单位的时间。虽然股市和房市有诸多不同，但是奠基性的理论却是一致的。

图4-11987—2017年中国住房均价走势图【根据国家统计局发布的《国民经济和社会发展统计公报》综合整理。】

未来市场的走向难道还看不明白吗？提醒一下，图4-1给出的数据可是年线，至于你能读出什么，又准备如何去做，全靠对当下的自悟。

至于您非要说中国没有经历过一个完整的经济周期，所有数据都是基于经济上行期之类的反驳的话，我只想说，这难道不是杞人忧天吗？

如果中国的数据只是个例，那么全球性数据尤其是发达国家和地区的数据则更具备说服力。

诺贝尔经济学奖获得者罗伯特·希勒（RobertJ。Shiller）曾对美国过去123年的房价走势进行研究，发现只有28个年份房价是下跌的，95个年份房价上涨，其中最大累计33%的跌幅发生在2007—2011年的金融危机期间，而过去却有三次十年翻倍的大牛市行情。也就是说，美国从建国至今的二百多年房价始终是螺旋式上升，人们只记得西方市场的房价暴跌的灾难，殊不知过去一百多年没有买房才是最大的灾难。

耀眼的东方明珠，香港百年来房价也始终处于一个螺旋式上升态势，房价走势大开大合，并不改变上涨的大趋势。1981—1984年，房价三年累计下跌三成，随后13年私人住宅价格指数飙升8。84倍；1997年亚洲金融危机后，香港房市六年跌幅超过60%，但从2004年至今是长达15年的牛市……

凯恩斯说，长期来看，我们都将死去。但在我们死去之前，房地产业不会比我们死得更早。

人类一路走来，产业有荣辱兴衰，无数曾经辉煌的行业终归寂寞，但是房地产业就是一轮永不落山的太阳。只要地球上有人类存在，就需要栖身之地，关于房地产投资的主题将永恒存在。

这个世界上，有人活在未来，有人活在当下，有人活在过去。在房地产市场，有人住在未来，有人住在当下，有人住在过去。

想一想北上广深的二手房，有多少是三十年前甚至年限更久的？住在其中的人们哪一个不想奔向现在？

想一想北京、天津、青岛、沈阳民国年间建造的依然岁月静好的小洋楼，那是百余年前的建筑，百余年前其主人已经生活在未来了。

从古至今，有多少人想从现在奔向未来？