买房地点如何选（第2页）

第二类是管理一般但环境还能接受的小区。此类小区一般楼龄在20—30年，有物业管理，但水平一般。第二类小区的居住环境还算说得过去，从此类小区开始，楼道门禁就不要想了，楼道里的小广告倒是成片，小区车位极其紧张，乱停车的人有得是。

请注意，门禁管理是物业管理和业主素质一个很直观的体现，也可以被视为一二类小区的分类标志。在二类小区里，即使安装了门禁也会在短时间内被业主破坏。请注意，不是租户，就是业主自己破坏的。这个环境里很多人不会在乎门禁带来的安全，只觉得门禁让他不方便。一个简单的门禁，真的可以成为最简单的人群素质分类标志。

第三类小区，管理水平很差，房龄更为老旧，居住环境给人的感觉有时候不是很愉快。此类小区的特征也比较明显，从外观一眼看去就比较破旧（即使已经刷新外墙），小区内临建成片，有的甚至没有燃气管道。地下室、房子里会出现群租现象，虽然现在始终在打击群租房。

在二类、三类小区中选择房子是一个学问，需要了解的细节非常多，看房要提起一万分小心。

说到房型，是一个仁者见仁智者见智的事情，一个人喜欢的房型另一个人未必喜欢，但好户型还是有些共性。我们提出的总体要求是：房间方正，朝向正，非顶层，非地下室。总要求之下又可以分为很多细项。

一是朝向，南北通透的房子最合适；然后是南向，所谓南向主卧或者客厅的窗户朝阳，在塔楼中有所谓南向其实就是一个小窗户朝南，大窗户是其他朝向，这只能勉强说是南向；再次是东西通透、东向、东北向、西北向；最差的朝向是全北向。随着朝向不同，即使在同一小区、同一栋楼，价格也会差别很大。

二是格局，全明格局最好，但是，全明格局的房子在北京很难找，尤其是旧房。旧房中塔楼的格局形态各异，无法统一说清楚，需要看房人仔细甄别判断。

选择塔楼必须注意电梯很多细节，看一看电梯的牌子，听一听运行时的噪音，这不但关系到业主人身安全，也关系日常生活是否方便。建议在早晨上班的时候独来一趟，看一看峰值拥挤情况。

如果电梯出现长期停运情况，这样的小区需要慎重，电梯长期停运本身就是管理不规范的标志。一般来说，旧房会存在一个暗厅，塔楼就更是如此。为保证暗厅采光，很多房主把隔断墙做成了玻璃门，有时候效果也不错。

三是楼层与遮挡，塔楼的楼层只要不是底层、顶层，其他都差不太多，不是需要特别考虑的因素。旧房板楼地上建筑不能超过六层，二三四楼最贵，一楼五楼居中，顶层最便宜，不推荐买半地下或者地下室，将来再便宜也很难出手。

说到楼层必然要考虑遮挡问题，无论塔楼板楼，都一定要注意遮挡问题，其他建筑对本楼的遮挡是硬伤，好在硬伤可以一眼看出来。很多二手房尤其是一楼，一个房间甚至整个一面房间的窗户被其他建筑遮挡。中介带客户看房的时间是随机的，有时候中午去是一个采光效果，上下午去又是不同的采光效果。所以，看中一套房子，选择不同时间多看几次会解决很多问题。

遮挡的软伤是楼前面的树木。老楼楼前一般都有绿植，有些树木几十年后已经长到五六层楼高，树冠正好挡住阳台玻璃。这样的房子在冬天是看不出遮挡来的，如果再碰到一个没有经验的中介，可能就不会考虑夏天的遮挡问题。

四是临街噪音问题。房子是否临街，是买房时必须考虑的一个重要问题，距离主干道太远行动不便，太近了又噪音太大。临环路、主干道的房子，无论哪个楼层，噪音都会不小，尤其是塔楼的中间楼层。小区内部的房子也不一定就没有噪音，关于这一点，每一栋楼、每一个房子都不一样，有时候同一栋楼不同单元同一楼层，有的噪音就小、有的噪音就大，因为噪音小的那家前面有个高层。

观测一个房子的噪音不仅要听，还要看。断桥铝、双层玻璃的装修会挡住大部分噪音，铝合金门窗就做不到这一点。不同时点，早高峰、晚高峰车流量最大的时候跟中午或者晚上车流量小的时候也不一样。如果是依靠地铁出行为主，最好是能有南北、东西向两条地铁——当然，双地铁房的便捷性会直接体现在价格上。

五是其他问题。老楼问题很多，不可能一一概括，很多都是个案。我们只能捡着出现概率比较多的来跟您谈。

一些老楼中有天井和烟道，这就使有的房间要对着天井和烟道，有这样设计的房子是要减分的，价格也会相对便宜。唯独顶层，烟道和天井使得一扇窗户变成明窗，这样的房子到底值几个钱，就需要买方自己判断了。

有些老楼有半地下、地下，一定要观察这类建筑中住的是一个家庭还是群租，这需要仔细观察，仅仅在白天去看一眼未必能看出来。

北京老住户有人喜欢养鸽子，有人喜欢把鸽子笼放在阳台上还伸出一大截，这是非常不道德的行为。楼房不是平房，在房屋买卖中，这种住户的楼上楼下都要减分，不但影响采光，想一想夏天的味道就觉得不舒服。

临建也是买家需要考虑的因素。有临建的房子要么在一楼，要么在顶楼，一楼的房子居多，临建面积也更大。临建也分几种情况，房本将临建的位置纳入其中，只不过是院子罢了；多数情况是业主擅自改动房屋结构，甚至在阳台的位置建出来一间屋子。有临建的房子一般会比同户型价格高出一大块，因为临建确实具有使用价值。我们一定要记得，临建让房子看起来宽大了不少。但是，临建是有使用风险的，随时有被拆除的可能，风险需要买卖双方自行评估。

孟母三迁的道理谁都懂，邻居素质是旧房购买者很担心的问题，碰到不规矩的人最好敬而远之。观察一下要购买楼层的楼道，理论上楼道里根本不应该有杂物，实际上老住户经常占用楼道空间。如果楼道中没有杂物，门口也没有随便扔几双鞋子，那么这个邻居还是可以的，反之则反是。

根本不能接受的情况是，把楼道空间据为己有，这种情况存在于顶楼。举例说明，如果是一梯两户，不靠楼梯的那家直接把门口的空间封死，成了私人空间，他家门就顶在你家门口，这样的房子要谨慎购买，一则是顶楼，二则对面住户缺乏必要的公共道德。