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买房地点如何选

与学区相关最直接的是买房地点，有了学区自然要选地点，这点不必再提。满北京找名校就那么几所，更多房子对应的学区没多少名气，更多的人买的也只是普通房子。

对剔除学区概念的房子来说，购房地点就成了最关键的选择点。北京通勤时间平均在1小时左右，东六环到西六环有50多公里，这个距离已经相当于两个城市了。地点选择很复杂，在房地产中介的体系中每个区都有30—60个版块，每个版块又有若干小版块，这里仅能举例说明。

最大的版块选择是区，东城、西城、海淀为第一梯队，朝阳、丰台为第二梯队，昌平、石景山、通州为第三梯队（以上为城八区），顺义、大兴为第四梯队，良乡、密云及其他为第五梯队。以上梯队排序与价格有关，均价从高向低排。

东西海（东城、西城、海淀）就不用说了，选择东西海一定会选择学区，选择东西海的最大制约因素就是钱，这三个区的房子最贵；海淀倒是有价格洼地，但是这些地方跟优质教育无关。

东西海之后的第二梯队便是丰台和朝阳，这两个区面积很大，并不是越靠近核心城区越好，也不一定是北城一定优于南城，影响价格的因素很多，远非核心城区一个地点因素可以衡量。朝阳区有二环边上的地段，比如朝外，也有五环边上的地段，比如望京。和平里一带更为神奇，同一个小区有的楼是东城，有的楼就是朝阳，两者交错。别看这些楼盘就挨着东西城，价格还真不一定比四环边上的楼盘高。丰台有很多南二环边上的房子，达官营一带可能隔着一条马路的区别就是丰台和西城，但价格却不是按照距离核心城区距离来算的。

同一个区内，首选的便不再是距离中心城区远近，同样是教育资源、周边配套。以朝阳区朝外（朝阳门外）、建外（建国门外）、东外（东直门外、柳芳）为例，这几个地区就在二环边上，可以说是最核心的地点，但是，价格却不如芍药居一带，何解？

很简单，芍药居一带有人大朝阳校、人大朝阳实验校，两所朝阳最好的学校。同时，芍药居片区有北土城公元、太阳宫公元，对外经贸大学、北京印刷学院、北京中医药大学，中日友好医院等，医院、学校、公园、超市，全都配套完善的地方肯定价格比一个二环边上高。朝外、建外、东外这几个地点除了距离城区很近，并没有其他太多优势，尤其是学区。北京二环到四环之间每一环的距离都很近，大概两三公里的样子，人们是可以为学区、居住环境牺牲距离的。

在大区域选择中有一点需要注意，就是环线拐角处的房子不是正南正北、正东正西，很多有角度，例如，东北三环拐角处的西坝河一带。一般来说，带有角度的房子会比正南正北、正东正西的房子便宜，看各位怎么选择了，是选择低价还是选择房型。单纯从投资角度，非正向的房子出手也比较困难，选择的时候还是要慎重。

到底在哪个区买房很容易决定，因为购买力是最根本的决定因素，无法选择。在假设购买力已定的情况下，我们这里就以一个地区说明。

首先，请一定记住一点，在任何一个片区，某一个价位上可以购买的二手房不会超过10套，越靠近城区这个数量越少，即使在天通苑、回龙观这样的大社区也是一样的。别看App列表上显示某个价位区间有几十套房子，但多数房源是必须淘汰的，不满二年（高税）、业主不诚心出售、房子有硬伤（后文详谈）等，真正筛选下来就那么几套。

关于这一点，看一个指标就明白了。如果一个房子上架挂了3个月以上还没卖掉，大概率存在硬伤。挂牌时间越长，成交难度越大，所以，不建议大家考虑挂牌3个月以上的房子。提醒一点，有不配合看房的租户很正常，不正常的是租金显著低于市价的租户，尤其是不通过中介走租赁合同的租户，遇到这种房子一定要小心小心再小心。

东北四环附近芍药居板块是朝阳区板块之一，该板块又分为芍药居、高原街、小关、惠新、安苑5个片区。根据楼龄、户型、小区管理，又可以对所在小区进行分类。

2000年是次新房与旧房的一个很明显的分类标志。芍药居地处四环内，次新房的楼盘主要是高端盘红玺台、太阳公元、火星园、丰和园，这些小区的学区是人大朝阳实验学校，单价一般在12-17万元之间；低端次新盘主要是隆远阁、吉利家园，单价一般在8—9万元左右，学区是人大朝阳学校。人大朝阳实验校和人大朝阳实验学校的区别在于，前者是私立校，后者是公立校；前者小学属于普通教育，中学属于国际教育，以出国为目标。在选择房子的时候，这些都要考虑清楚。

接下来就是二手房了。根据楼龄又可以再继续细分，35年以上楼龄，又是砖混结构的存在明显缺陷，购买和再出手都不容易，这样的房子不能使用公积金贷款。就算买房者不考虑公积金贷款，也要考虑出售的时候这种房子也要排除公积金贷款客户，也就排除了相当一部分客户。

次新房和旧房的区别在于，次新房都是一个年代建成的，旧房的小区存在各个年代的房子，有时候连房主本人和中介都说不清楚到底是哪年盖的。楼龄在35年以上的房子不好出手，这一点朝阳、丰台与东西海不一样，学区房不太在乎楼龄，只在乎学区、总价。

说到小区管理，旧小区、次新盘的低端盘很难说有好的管理环境，又可以分为三类。

第一类是区级示范性小区。在芍药居片区内，小关北里10号院算一个。此类小区管理规范，虽然旧了一点，居住环境还是很好的，楼道口有门禁，楼道里没有小广告，楼体也经常会有刷新，一般来说小区内有幼儿园、小学、菜市场，生活设施一应俱全。

次新盘虽然没有示范性的名头，但因为楼龄较新也勉强可以归类到第一梯队。示范性小区房型一般就那么几种，都比较实用，有时候就连一室一厅都能做成南北通透或者全南格局；60平方米左右就能构造出两室一厅的结构，可以满足一家人生活。

当然，示范性小区的价格也是旧房中最高的，如果看中示范性小区的房子，价格又比较合理，建议马上买下来，否则这样的房子只要出来就是秒杀房。