12 房屋销售价格指数 各敲各的锣（第2页）

原来，房地产部门的网站上确实有各种房屋销售价格数据，可是这些数据太简单、不具备研究性，并且又不能查阅过期楼盘项目的相关资料，无法得到一段时间以来的综合数据，所以这些数据在房地产开发公司看来并不“适销对路”。更重要的是，这些数据都由各楼盘自行上报，统计范围、时间等都不统一，更不全面，根本无法全面反映全市房地产市场总体情况。何况，房地产开发公司要的是详细、全面、真实的数据，而不是统计部门通过抽样调查方式推算出来的平均数，这种平均数对它们来说价值不大。

了解到这些内情，也就不难理解为什么有房地产统计数据的“地下黑市”存在了。

从中容易看出，如果没有一个公开、透明的房地产数据发布机制来帮助公众正确预期房地产市场趋势，而是仅仅依靠政府部门采取宏观调控政策来加以调节，这样的房地产调控就很难取得实效。

从这个角度看，现行房屋销售价格的主要缺陷，就在于只统计实际销售价格、而不统计存量房销售价格，从而导致无法如实反映真实市场行情，实际上产生了某种误导作用。

例如，2008年10月22日北京市统计局公布的该市前三季度房屋销售价格比上年同期上涨11。6%，并且当月（9月）的房屋销售价格涨幅还比上月回落了2个百分点　11，显示房屋价格首次出现环比下降。但即使如此，这2个百分点的价格下降与市场实际表现仍然相差甚远。

究其原因在于，目前统计部门在房屋销售价格上的统计方式，已经很难如实反映房地产市场的真实价格波动。

说得更具体一点就是，目前国家统计局对房屋价格指数的测算，只根据实际销售价格，并不统计房屋成交量；而房屋实际销售价格又不包括存量房屋　12，所以根本无法反映存量房屋的真实价格。

而当年前三季度，全国房地产市场实际成交量已经比上年下降50%；加上这个统计范围不包括存量房屋，其统计数据与实际偏差有多大就可想而知了。举一个极端例子：如果在此期间市场没有房屋成交量，也就无法反映房屋价格的任何波动。

换句话说，采取这种统计方法反映的房屋价格波动，最多只反映实际成交的房屋价格出现了下跌。而众所周知，房屋销售是有时间特征的，一方面与房屋销售价格高低有关，另一方面也与市场推出的楼盘位于什么方位有关。

以深圳市为例，2008年前三季度销售的商品住宅主要位于偏远的关外地区，这表明，同期深圳房价出现较大幅度的下跌，实际上只表明深圳关外地区的房屋价格出现下跌，而核心的关内地区的存量房由于没有列入该数据统计范围，所以并不包括在内。

而所有这些，都与老百姓的切身感受相一致。

可是在北京，情况则恰恰相反。2008年前三季度北京市的一些新开楼盘价格虽然出现大幅度下跌，并且位于通州的某个大型楼盘的开盘价还下跌近一半，可是由于这些还没有实际成交的新开盘价格并没有列入统计范围，所以并不反映在这些统计数据中　13。

这样就出现一种非常有趣的现象：俗话说“买涨不买跌”，房屋价格越是下跌成交量就越小，这样从最后得到的统计数据看，就越来越无法得出房屋价格已经出现大幅度下跌的结论。

那么，有什么办法可以纠正这种偏差吗？一条重要经验是，统计部门应当把尚未销售出去的存量房价格以及新开楼盘的价格全部纳入统计范围，这样就能及时反映市场价格行情了。

所以，就目前而言，公众如果仅仅想从各种房屋销售价格指数中判断现在该买房还是该卖房，是会越看越糊涂的。

进入2009年以来，各种各样的房屋销售价格数据越来越多，并且出现许多同比、环比分析资料。这固然给公众及时取得统计信息提供了极大方便，但同时也必须强调以下问题：

一是资料来源的局限性。尤其是在进行每周、每月房价环比分析的时候，不要简单地加以对比，而要看统计环境是否发生变化，重点是看这个周、这个月中有没有“黄金周”和“春节”等因素在内。

二是分析方法的局限性。任何统计分析都是建立在一系列假设基础之上的，在这些假设中包含许多隐藏因素。例如在不同时期成交的住宅中，质量是不是完全相同、住房销售结构是不是完全一样？如果质量有差异，数据分析就会不准确。一般来说，房屋质量总会越来越好，由此也会导致价格越来越高。同样，如果去年本地出售1000套别墅，今年出售2000套别墅，也会大大影响房屋平均价格的。

三是分析指标的局限性。房地产开发企业包括数据发布部门，出于保护自身利益需要，在提供房地产价格信息的同时，必定会本能地避重就轻、有所遮掩，而这对公众来说就会造成错觉和误解。这也是为什么媒体公布的房价数据，公众凭感觉就知道不真实的原因之一。

【解读点睛】

权威机构发布的房价指数相互打架，中介机构则永远唱多。在“公说公有理、婆说婆在行”背后，其实都有自身利益的诉求在内。

1　张永琪：《房价降幅统计数据为何相差6。5倍》，中国消费者报，2008年11月6日。

2　刘春香：《房地产统计数据该信谁的》，每日经济新闻，2008年1月16日。

3　应该注意的是，如果统计部门在调查房价时的表格完全交给善于“做账”的房地产开发商自己去“填”，这样的“统计口径”就不免形同虚设。

4　马琳：《规避房价数据“打架”，北京统一官方发布口径》，中国房地产报，2007年7月16日。

5　刘春香：《房地产统计数据该信谁的》，每日经济新闻，2008年1月16日。

6　刘春香：《房地产统计数据该信谁的》，每日经济新闻，2008年1月16日。

7　沈晓杰：《房价官方统计数据相互矛盾，民众期待科学统计》，中国经济周刊，2007年5月8日。

8　沈晓杰：《房价官方统计数据相互矛盾，民众期待科学统计》，中国经济周刊，2007年5月8日。

9　《地产数字迷局：房地产统计数据的两个俗套》，经济观察报，2005年5月25日。

10　陈晓：《房地产数据地下交易：垄断引发的暴利链条》，21世纪经济报道，2008年10月10日。

11　张映光、汪苏：《业内质疑房地产统计数据科学性》，财经杂志，2008年10月23日。

12　所谓存量房屋，是指在预售阶段尚未实际销售的房屋。

13　张映光、汪苏：《业内质疑房地产统计数据科学性》，财经杂志，2008年10月23日。