§二 游资炒房产是空手套白狼（第1页）

§二游资炒房产是空手套白狼

游资炒作房地产这几年有目共睹，或许大家都听到过一则则富有传奇色彩的故事。但不知读者有没有考虑过这样一个问题，那就是游资炒作房地产与炒作其他商品有一个巨大的差别：它几乎不需要投入任何“本钱”就可以“空手套白狼”。或者说即使需要投入一点本钱，那也是微乎其微的，与将来从中可能得到的获利相比简直可以忽略不计。

正因有如此大的**，游资如火如荼炒作房地产就可想而知了。

1　房产开发5年获利100倍

游资炒作房地产从中得到的暴利究竟有多大？即使你的想象力再丰富，恐怕也猜不到。在这行中摸爬滚打了20多年的刘生（化名）来自我国南方某城市，在他眼里，房地产开发及炒作中充满着空手套白狼的故事，甚至“一分钱都不用花”，5年后就可以获利100倍　1。

他介绍说，2004年他和某公司合作注册了一家房地产公司，一起开发某个房产项目。这块土地是政府拆迁安置用地，包括A村和B村，按建筑面积收取市场地价的10%，这样他拿地花了200万元。B村的土地已经在一期工程中完成，一共21幢农民房，9500平方米建筑面积，实际容积率　23。3，工程全部竣工后的容积率是4。0。

容易看出，刘生在这里通过擅自提高容积率就能获得一笔违法利润，但虽说是违法的，政府却不会追究，因为开发商是钻的规划空子。

例如，这个项目中A村土地7539。5平方米中只有2709平方米是开发用地，其余4830。5平方米面积已经由政府为农民兴建了住房，实际建筑面积4000平方米左右，容积率在0。82，而当初的规划容积率是1。6。这就是说，刘生可以从中多出0。78容积率的开发空间。

刘生除了提高容积率获取暴利外，还有两个“大红包”：

一是没有出现在合同中的商业面积，这纯粹就是额外收入。例如刘生的这个房产项目总建筑面积是4万多平方米，其中住宅面积3。4万平方米，商业面积0。3万平方米，而后者就没有出现在合同中，算是刘生拿到的红利，价值至少1亿元。

二是总建筑面积减去商业面积、按照合同规定归还给农民的1万平方米、给农民新建的0。4万平方米住房后，可售面积还有3万平方米左右，按照当时的楼盘均价每平方米1。2万元计算就是4亿元。而其建筑成本却只有每平方米2500元，即建筑商的总成本为1亿元左右；再减去建筑商的利润和其他费用，就算它1亿元，刘生从这个楼盘中最终还能获利2亿元，另加一个价值1亿元的商业面积用地。

从中不难看出，刘生当初仅仅投入200万元拿地费用，5年后却捧回了2亿元利润，利润率是100倍。

刘生深有体会地说：

（政府和开发商）都是赢家。一个房地产项目，政府可以赚1000万，这是国有资产，所以政府算干了一个大好事，而且也带动了当地就业，带动了当地GDP发展。房子建好以后可能卖到3000万，这样我们就赚了2000万。

政府跟开发商的关系，就像是丈母娘和女婿。有句俗话说：“丈母娘看女婿，越看越欢喜。”我们现在干部的评价体制是看GDP、就业和投资，这些都离不开开发商。政府希望房地产商拿地之后好好盖房，然后能拿到好处。

政府出台的政策基本上都是为开发商量身定做的，比如房子不好卖的时候，就出台购房入户政策，肯定就会有很多人借钱也要买房了。

为什么说刘生是“空手套白狼”呢？除了当初他拿出200万元的拿地费用后，就不需要任何后续投入了。不用说200万元的游资规模并不算大，就是你手中没有这笔钱，也能很容易就借到。

因为在我国目前的房屋预售制度下，你完全可以通过预售，拿购房者的预付款来作为开发资金。通过预售，一般就能收回全部成本，甚至包括部分利润。至于买水泥、钢材、建筑工人工资等，则完全是建筑商的事，你可以在将来房产全部出售后从赚到的巨额利润中与建筑商进行结算，这就是现实，并且也不违法。

至于平时要用钱，可以找银行贷款，银行在这方面很乐意。因为银行从你将来出售房屋的那些买主中，提供按揭贷款所赚取的利息比本金要高得多，并且是先收利息再收本金，一点风险也没有。

除了这种“老套”的房地产开发外，还有一种不大为人所知的围海造地运动，游资炒作对此也是“没事偷着乐”。

众所周知，我国有三分之二的国土边界是海洋，这些沿海省市全都在围海造地。调查表明，填海造田的每亩成本只要20万元左右，可是卖给开发商用于房地产开发，造地的个人至少能赚500万元，最高的拍卖价高达2400万元，说是“一本万利”一点不夸张　3。

有人会问，法律对此有什么规定吗？确实，根据相关法律，围海造堤50公顷以上要报国家审批，对此地方上通常采用“合零为整”的办法加以回避。乍一看每一块地都不超过50公顷，但连起来就蔚为壮观了。

资料表明，2002年我国围海造地的面积是2033公顷，2007年高达13425公顷　4，5年间增加了5倍多。

2　月亮走我也走，房租跟着涨

就在大蒜、绿豆价格炒作如火如荼之时，谁也没想到在房地产炒作了这么多年后，还会突然冒出个房租暴涨的问题来，令人措手不及。

原来，自从政府推出地产新政后，一手房交易市场明显冷淡，房地产中介竞争变得更加激烈。尤其是2010年五六月份政策调控最严格的时期，一些大城市的房租价格上涨幅度都在20%到30%左右。

2010年7月，国家住房和城乡建设部委托房地产经纪人学会对北京、上海、广州、深圳等城市房租暴涨原因进行的调研认为，上述四城市房租上涨的原因，除了季节性因素外，部分房屋中介机构因为房屋买卖生意下降，从而从房东那里收租房屋做“二房东”、“推高房租或劝说房主抬高房租”是主要原因　5：

上述调研报告中说，目前房产经纪机构主动劝说业主提价的行为十分普遍，还有一些经纪机构从事房屋租赁代理业务，为了赚取更多收益，少数不良房地产经纪机构存在刻意押房、抬高租金、层层转租推高租金的不规范行为。